物業轉型全靠“賣賣賣” 中航善達扣非凈利三連負

　　中航善達的“賣賣賣”模式已出現副作用。隨著房地産資源的置出，上市公司房地産開發板塊逐漸收縮，但物業管理業務的低毛利率仍難以支撐業績。2018年，公司扣非凈利連續第三年為負，共計虧損1.5億元。

　　為了解公司下一步戰略，記者致電中航善達董秘辦，工作人員稱董秘與證代均出差，並向記者推薦公司品牌負責人韓經理。記者聯繫到韓經理後，韓經理再次以出差為由，拒絕了採訪要求。

　　深職院房地産研究所所長鄧志旺向記者表示，從服務品質來看，中航善達的客戶滿意度較高，物業管理做得並不差。但作為一家老國企，中航善達有很多體制上的問題，負擔比較重，所以毛利率遠低於同行，轉型的確是比較困難的。

　　變賣資産獲利12.42億元

　　中航善達2018年的年報數據十分亮眼。公司2018年實現營業收入66.56億元，同比增長12.94%，實現凈利潤8.57億元，同比增幅高達468.85%。但不難發現，公司實現盈利主要依賴12.42億元的房産變賣款，若扣除多項非經常性損失，中航善達的扣非凈利則虧損1.5億元，這是公司連續第三年扣非凈利為負。

　　2018年7月份，中航善達掛牌轉讓惠東縣康宏發展有限公司51%股權及貴陽中航房地産開發有限公司70%股權，成交價格分別為4.24億元和9.24億元。此外，公司在2017年轉讓了中航城置業（上海）有限公司100%股權及深圳市深越聯合投資有限公司27%股權，並於2018年收到款項。扣除成本及各項費用後，上述四項資産轉讓共計實現投資收益12.42億元，對公司2018年的業績起到力挽狂瀾的作用。

　　然而，這是一個拆東墻補西墻的過程。

　　數據顯示，中航善達2018年前兩個季度運行平穩，扣非凈利維持在5546.5億元與6248.12億元，且與凈利潤相差不大。進入三季度，獲得變賣房産收入後公司的凈利潤突飛猛進，但隨著房地産板塊收入的減少，其扣非凈利潤也陷入虧損。公司第三、第四季度凈利潤為7.05億元及2594.02萬元，扣非凈利則分別虧損1360萬元及2.55億元。

　　受此影響，中航善達2018年經營活動産生的現金流量凈額為12.81億元，相比2017年的25.63億元銳減過半。變賣資産後，公司2018年末的總資産下降到132.36億元，相比2017年末減少三成。

　　轉型物業毛利偏低

　　房地産板塊收縮的同時，中航善達的物業管理板塊卻未能支撐起業績。

　　數據顯示，公司房地産開發業務共實現營業收入27.03億元，佔公司營業收入的40.61%；物業管理業務共實現營業收入37.18億元，較上年同期增長29.68%，佔公司營業收入的55.87%。但公司利潤仍由地産板塊支撐，2018年地産業務實現凈利潤6.81億元，物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。

　　這暴露了中航善達轉型的一個痛點，即物業管理模組的毛利率偏低。事實上，自2011年首次披露“物業、餐飲等服務業”的毛利率以來，該指標就一直處於下滑通道，從2011年的頂峰16.1%逐年下降到2018年末為11.76%。具體到物業管理板塊則更低，毛利率僅為9.83%，比2017年再減少0.72個百分比。

　　“這個毛利率在業內是很低的。”鄧志旺告訴記者，好的物業管理公司毛利率可達30%，中等水準也有10%至20%的毛利率。數據顯示，同樣深耕深圳地區的龍光地産2018年物業管理板塊毛利率為35.6%，碧桂園服務、彩生活等上市物業公司毛利率也在30%以上，體量較小的浦江中國，2018年中報毛利率為18.4%。

　　事實上，中航善達在物業管理行業並非新手，中航善達的前身是由深圳國資委控股的深圳南光集團，公司原主營業務為物業管理、租賃和酒店服務。

　　1994年上市後，深圳南光集團的業績一直未見起色。為求生存，公司決定轉型投資房地産，並於2007年更名為“中航地産”。然而，在2008年金融危機的衝擊下，公司的業績並不穩定，此後更因規模未達標，被國資委要求放棄開發業務，轉型物業管理，並於2018年更名為“中航善達”。

　　自2016年提出轉型物業管理後，上市公司甩賣房地産資産已持續三年，扣非凈利也連虧三年。接下來，回歸老本行的中航善達如何應對危機，仍有待觀察。（記者 趙琳 見習記者 王曉悅）