專家：調控房價的核心是增加土地供應

　　日前，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》（以下簡稱《任務》），指出按照國家統一部署，在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。

　　“允許農村集體經營性建設用地入市會增加供地面積，使得土地價格下跌，從而達到穩房價的效果。”中銀國際研究有限公司董事長曹遠征在接受記者採訪時表示，當前調控房價主要是從控制需求入手，但更核心的調控應該是增加土地供應。

　　“城鎮化的核心是人的城鎮化，而新型城鎮化不僅包括人口的流動，也必須包括土地的流動。” 住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受記者採訪時表示，土地作為重要的生産要素，目前仍未實現自由流動，這是未來需要解決的一個大問題，允許農村集體經營性建設用地入市是個良好的開端，未來必然會走向城鄉土地一體化的途徑。

　　當前，我國農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。因此，宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。據不完全統計，我國農村目前空置宅基地有3000萬畝，相當於所有城市建成區的37%，比城市所有的住宅用地總量還多。

　　“允許農村集體經營性建設用地入市可以大幅度降低地價，並賦予農戶充分的用益物權，可以長租、流轉、抵押、繼承等。”西澤研究院特約研究員鄧宇在接受記者採訪時表示，集體經營性建設用地入市也給新農村建設開闢出新路子，未來不用糾結拆遷補償上的矛盾，以集體土地入股工商業經營開發，可以長期享受産業發展帶來的紅利。

　　當前農村集體經營性建設用地並沒有得到充分利用，造成了很大浪費。顧雲昌表示，允許農村集體經營性建設用地入市有利於用地結構的合理調整，也有利於城市居民享受田園生活。同時，還能增加農民的財産性收入，消除城鄉之間的收入差距。

　　針對農村集體經營性建設用地入市的用途，曹遠征表示，用地並不一定要蓋成商品房，完全可以租賃房的形式出現。長此以往，後續公租房、廉租房市場的供給會增加，會對商品房價格帶來一定壓制。另外，未來也需要增加租賃房的融資安排，這區別於傳統商品房的開發融資渠道，需要創造新的金融工具。

　　鄧宇也表示，從目前試點的情況來看，集體經營性建設用地入市後的用途主要是工商業、服務業、旅遊業，有一些地方在獲得許可後開始進行公租房和廉租房建設，集體經營性建設用地進行商品房建設的情況較為鮮見，未來仍需相關配套政策出臺。

　　此外，隨著“零門檻”落戶制不斷在全國範圍內深入推廣，未來我國城鎮化水準還將進一步提升，將有大量農民離開家鄉遷往城鎮。鄧宇認為，未來如果允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地使用權，所得的收入可用於在城市購房的初始資金，這對城市的房價也將起到積極作用。（記者 劉偉傑）