遏制“首付貸”亂象 促進房貸業務健康發展

2017-09-18 13:49:34|來源:金融時報|編輯:許煬

  有分析人士認為,今年3月開始,在成交量一路下滑、市場不斷降溫、購房者相對理性的情況下,只有很少的變相流入房地產的場外資金。但從今年短期消費貸增速迅猛的事實來看,房地產市場的降溫似乎沒能遏制“首付貸”等違規行為的繼續出現。

  專家強調,如果任由消費貸進入房地產領域,不僅會嚴重削弱樓市調控政策的作用,還會促使資金繼續轉向虛擬經濟領域。所以,“首付貸”影響的不只是樓市,而且事關經濟金融政策的走向,事關金融“脫虛向實”目標的實現。

  因此,遏制“首付貸”亂象,合理優化房貸結構,促進房貸市場健康發展,是當下必須堅守的政策底線。

  近期,“首付貸”儼然成了個熱門詞彙。

  對消費者和銀行來說,所謂的“首付貸”其實是一個不存在的科目,而是指假借信用貸、消費貸等為幌子,最終把貸款用在買房交首付上的一種現象。說白了,就是一種規避調控政策、變相“杠桿炒房”的違規行為,存在很大的金融風險。

  本月初,北京銀監局、人民銀行營業管理部、北京市住建委等有關部門接連發佈通知,明確要求治理“首付貸” 亂象,重點檢查信貸資金違規流入房地產市場的情況。不僅在北京,今年以來,全國各地銀行因為相關違規貸款而遭到處罰的報道也屢見不鮮。

  相關統計顯示,僅今年前7個月,居民新增消費性短期貸款1.06萬億元,累計同比多增7137億元,遠超去年全年的8305億元。

  與此同時,據知情人士透露,以辦理“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等方式套取資金、充當購房首付款的現象,在市場上屢禁不止,這些行為成為金融監管部門今年以來展開風險排查和整治行動的目標之一。

  一方面是政策調控下銀行房貸增速的全面下滑;另一方面是“首付貸”等不良行為的暗中攪局,將近期銀行房貸業務置於一種尷尬境地。

  監管發力 亂象治理還需行業自律

  面對早已屢見不鮮的“首付貸”,監管部門歷來都旗幟鮮明地進行整治。去年8月,人民銀行、國家發改委、銀監會、稅務總局、工商總局、住建部、工信部七部門聯合印發的《關於加強房地產仲介管理促進行業健康發展的意見》明確規定,仲介機構不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規的金融產品和服務。今年3月開始的房產調控,也重申了禁止“首付貸”的監管態度。

  但在利益的驅動下,繼續在幕後變相提供“首付貸”的現象依然存在。在北京遠郊,河北涿州、廊坊和天津武清等地,“首付10%、開發商墊資”的樓盤促銷廣告並不鮮見。在記者隨機走訪的北京市房產仲介機構中,仲介人員都用或隱晦或直接的方式向記者表示可以提供“首付貸”服務,“首付貸”儼然成為房產市場的潛規則。

  接受記者採訪的多位專家和銀行業人士認為,監管部門這一輪的行動預示著“更加嚴格的監管和更大的懲罰力度”。

  北京銀監局、人行營管部近日聯合印發的《關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》,明確要求轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。銀行業金融機構要詳細地從“房抵貸”、貸款受託對象、借款頻率、借款用途、資金流向、收入證明、借款人等多個方面開展自查,自查範圍包括個人消費貸款、個人經營性貸款以及信用卡透支等。監管部門將根據各家銀行業金融機構的自查情況,有針對性地開展專項檢查,對於檢查發現的問題,將依法依規從嚴處理。

  與銀行業合作密切的房地產經紀人機構同樣受到相關管理部門的重視。9月8日,北京市住建委發佈《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》,要求經紀機構及從業人員就“首付貸”違法違規問題展開自查。同時,北京市住建委指出,對檢查中發現的配合經紀機構違規辦理貸款的銀行線索,將及時移交給市銀監局等金融機構管理部門。

  監管機構的種種舉措都同時指向銀行業的自律。通過監管機構抽查,在抽查的基礎上讓銀行自查自報,並對違規銀行給予嚴厲處罰,才能更好地做到防微杜漸。其中,銀行業的自律對降低監管成本、防患于未然至關重要。

  屢禁不止 消費貸如何變身“首付貸”

  短期消費貸的迅猛增長早已引起監管層的關注。

  北京銀監局相關負責人表示,近期北京銀行業金融機構的個人經營性貸款和個人消費貸款規模快速增長,但從市場上看,個別銀行發放的上述兩類貸款卻違規流入了房地產市場,借款人將其用於購買住房,而非個人經營或日常消費。

  “首付貸”顯然已成為行業內的某種潛規則。兩位有意在北京購買二手房的居民向記者表示,他們早已從各種房地產仲介機構那媢“首付貸”有所了解。

  許多房地產仲介機構都會給客戶提供獲得“首付貸”的“小常識”。記者在採訪中了解到,這往往是一個“不挑明”的遊戲,訣竅就在於,千萬不要在辦理貸款的過程中向銀行提及買房或者首付的事實。然後,在貸款到賬後取現,存到其他銀行的銀行卡上後再用來購房,這樣銀行就查不到貸款用途。這是一種常用的規避監管方式。

  此外,房地產仲介機構還會對客戶資料進行評估後再包裝,主要是擔保公司通過受託支付的方式,將消費貸款資金轉入合作的經銷商賬戶,從而能開具合規發票應對銀行審查。這種方式較為隱蔽,在後期調查中不易被發現。

  處於“暗箱操作”幕後的個別銀行機構,似乎也樂於加入這個“不挑明”的遊戲。

  一位銀行業人士告訴記者,在儲蓄意願強大的中國,個人消費貸還不能與有著發達而成熟的消費文化的歐美市場同日而語。因此,對於大量消費貸變身“首付貸”,其實有的商業銀行也是“心知肚明”。

  監管部門也一直在用行動表明自己的態度。最新統計顯示,今年以來,監管部門對此類違規行為已經開出了近2000份罰單。其中,信貸資金改變用途、違規發放個人住房貸款等違法違規行為是處罰的重點。

  脫虛向實 促進房貸業務健康發展

  從近期各大上市銀行發佈的中報堣難發現,去年大熱的個人房貸業務已顯收縮之勢。以5家大型銀行為例,工行、農行、中行、建行和交行個人住房貸款上半年增速分別為11.6%、11.6%、9.28%、9.50%和8.56%。其中,中行上半年個人住房貸款同比增速下降7.7個百分點,農行同比增速回落21.2個百分點。

  同時,一線城市上半年個人住房按揭貸款也全線下滑。人行營管部數據顯示,6月末,北京市個人購房貸款新增額佔人民幣各項貸款新增額的25.6%,較2016年年末的40.3%和2017年3月末的36.2%,分別下降14.7個、10.6個百分點。人行上海總部數據顯示,上半年本外幣個人住房貸款新增1189.23億元,同比少增743.54億元;深圳上半年住戶部門中長期貸款增量佔上半年人民幣貸款增量的比例為30.8%,較去年的52.6%降幅明顯。

  專家和銀行業內人士表示,個人房貸政策短期內料難鬆動,商業銀行的信貸投放也將保持謹慎。不排除以一線城市為代表的個人房貸增速下滑進一步向二三線城市蔓延的可能。

  儘管有分析人士認為,今年3月開始,在成交量一路下滑、市場不斷降溫、購房者相對理性的情況下,只有很少的變相流入房地產的場外資金。但從今年短期消費貸增速迅猛的事實來看,房地產市場的降溫似乎沒能遏制“首付貸”等違規行為的繼續出現。

  專家強調,如果任由消費貸進入房地產領域,不僅會嚴重削弱樓市調控政策的作用,還會促使資金繼續轉向虛擬經濟領域。那麼,實體經濟的企穩復蘇難度也會更大。所以,“首付貸”影響的不只是樓市,而且事關經濟金融政策的走向,事關金融“脫虛向實”目標的實現。

  因此,遏制“首付貸”亂象,合理優化房貸結構,促進房貸市場健康發展,是當下必須堅守的政策底線。(見習記者 陸宇航)

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