住房租賃時代玩轉租房金融需要大智慧

　　2017年是中國房地産租賃市場的元年。7月20日，住建部等九部委發文稱，要加快大中城市住房租賃市場發展。此後，廣州和北京先後宣佈“租購同權”，上海試水“只租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。9月26日，國土資源部更是就全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作作出全面部署，旨在建立租購並舉的住房體系，促進建立房地産平穩健康發展的長效機制。而在租房就能享受購房待遇的情況下，會有更多的人選擇租房而非買房。看來，中國的房地産市場要從購房為主進入租賃時代了。如何玩轉租房金融業務，考驗著大家的智慧。

　　可以説，一旦進入住房租賃時代，整個房地産市場完全會是另外一番景象。以美國為例，美國作為世界上最成熟的房屋租賃市場之一，完善的租賃底層法律制度和房地産投資信託（REITs）以及對租賃行業的稅收優惠政策，直接激勵了市場主體參與房屋租賃，增加供給。美國租賃底層法律較為完善，在租約關係、租約管理、租金管制、承租人權益方面給予明確的規定。而且，美國法律規定業主沒有權利單方面解除合約，且必須滿足租戶合理的續約要求。部分城市的租金上浮依照當地的CPI作為參照標準制定，並向弱勢人群傾斜。在權責劃分上，以保護承租人的權益為核心。再看美國的REITs， REITs的建立，從根本上為住房租賃市場培育了大量專業化程度較高的機構主體。得益於高投資收益率，美國的REITs規模得以快速擴張，促進了機構從事租賃業務的積極性。當然，除了建立REITs作為金融手段，美國還運用稅收手段支持租賃住房經營者。例如，將租賃住房投資經營的正常成本(裝修改造費用、折舊費、維修費等)納入經營者收入稅基扣減項目，大大降低了租賃機構的運營成本。從房屋租賃需求而言，在次貸危機以後，房屋買賣市場的低迷，千禧一代生活觀念的改變以及移民的不斷增加，都大大刺激了美國租賃住房的需求。而與龐大的需求相匹配形成的住房租賃供給，加之各項政策的支持，讓租客充滿了獲得感和滿足感。比如，美國公寓企業近20年的發展中，機構運營方逐步提供了多樣化和專業化的服務，讓租客有更加良好的租住體驗和服務體驗。那麼，享受了優質的住房租賃服務的租客，始終沉浸于做租客的快樂中，甚至一輩子都不想購房，這就使美國的房地産市場呈現出租賃風景這邊獨好的格局。

　　就中國而言，未來房屋租賃市場前景廣闊。據社科院社會藍皮書顯示，我國目前約有30%左右的90後大學生在畢業兩三年內，人均居住面積不足20平方米，他們主要採取租房住而且多是合拼、合租方式。據國內知名仲介發佈報告顯示，從近一年來看，國內每年新增的應屆大學畢業生租房規模已達到約600億元，去年中國有近1.6億人租房，預計2020年將達到1.9億，2030年將有約2.7億人成為租客。還有研究預測，2020年國內住房租賃市場規模可達1.6萬億元，2030年則可達4萬億元。一線城市人口凈流入多，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規模以年均15%的速度在增長。現在越來越多的如萬科、世聯行等大牌房企跳入長租公寓的藍海。不但是房企，一些互聯網企業也加入到了這個行業，比如馬雲已經正式加入杭州“智慧住房租賃平臺”，支付寶攜手蘑菇租房進軍租房市場；8月9日，杭州住保房管局和阿裡巴巴集團、螞蟻金服集團簽訂《杭州市住房租賃監管服務平臺框架合作協議》。戰略合作達成之後，整個租賃平臺會呈現實人認證、全方位核驗、一站式服務、評價系統、信用體系、網上支付以及多通道在線預約七大亮點。而小米創始人也斥資1億元入股YOU+國際青年公寓等等。可以説,“購租並舉”、“租購同權”政策的出臺，土地、法制、金融、財稅等一系列細則的支持，已經吹響了中國租房時代的號角。

　　金融機構要與時俱進，做好房地産金融的轉型升級與業務創新。當下主要是著眼于租房金融業務的研發與推廣。這方面，當前依然是互聯網金融平臺捷足先登。從去年開始，包括京東金融、百度金融等巨頭在內的消費金融平臺紛紛宣佈進入租房分期市場。而正是由於房屋租金的上漲，催生了分期需求，也活躍了分期市場。近日，百度金融與租了麼達成合作，雙方推出産品“租了麼錢包”正式上線，不同於傳統租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式，即“租了麼”全面推廣消費金融3.0，憑藉在房産場景優勢將促進百度快速覆蓋市場，實現渠道共享、客戶共享、産品融合、優勢互補，而百度也將為“租了麼”帶來可觀的生態流量，對“租了麼”業務發展深度賦能。百度除提供流量外，還將為租賃機構帶來低成本的金融服務。當然，眼下租房分期談盈利為時尚早，百度金融更希望能夠幫助租房行業健康成長，為租客提供更好的後續服務。當然，金融機構開展綜合經營，還可以將業務延伸至租房金融系列服務。比如在O2O模式之上再引入互聯網金融、信用體系這一跨界模式，為業主和租客提供更多的金融理財和生活服務類增值服務，並打造基於信用和互聯網金融的全新租房生態圈。還有，在租房整個交易鏈條裏，涉及業主、租客、職業房東、供應鏈商家，相關金融機構既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場景進行産品設計，既有消費金融，也有供應鏈金融，還可以開發出眾多金融衍生品，這都需要研究。眼下，亟待推出的金融創新是住房租賃REITs試點。推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，增加企業的融資渠道，增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，還可充分利用社會資金，多渠道增加住房租賃房源供應。不論是基於租金收益，還是基於租賃物業本身，資産證券化均可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具，尤其是基於租賃物業本身開展REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資産化運營，從長期持有資産轉變為專注于租賃住房管理，從而形成住房租賃市場的長效機制。令人欣喜的是，證監會正在加緊研究制定相關的政策法規。而在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向，而在這方面，相關金融機構應當深入研究，積極佈局，為租房金融奉獻大智慧。（王勇）