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預售商品房不得抵押 抵押房産不得預售
國務院常務會議日前明確,自今年5月1日起,全面推開營業稅改徵增值稅試點。此次試點將在金融業、建築業、不動産業和生活服務業全面推開,建築業、房地産業適用11%稅率,金融業、生活服務業適用6%稅率。並將首次涉及自然人繳納增值稅徵管,如個人二手房交易。
營改增後,徵稅額度或有不同
對普通市民來説,買二手房是家庭最重要的支出。“營改增”後又有什麼區別呢?
據了解,目前營業稅政策下,在重慶,所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年),對外銷售均免征營業稅;如沒滿2年,買賣時需繳納5.5%的營業稅。
假設李女士在去年購買了1套價值70萬元的住房,並在今年以100萬元的價格賣出去了。按照營業稅徵收的話,李女士需繳納100萬×5.5%=5.5萬元。如果是在“營改增”後,增值稅=銷項稅額—進項稅額,這個時候的進項稅額是70萬×11%=7.7萬,銷項稅額為100萬×11%=11萬元。這樣增值稅是3.3萬元,比營業稅要少。
當然,如果李女士買的住房從70萬元增值到200萬元,那麼她繳納的營業稅是11萬元。如果是增值稅需要繳納14.3萬元,則比營業稅要高。
也就是説,如果房屋增值較高,那麼改為增值稅後徵收的數額可能比營業稅高。
如何減免增值稅?或許依舊看年限
市民關注的另一問題是如何減免增值稅。
儘管目前尚無正式政策出臺,但大部分業內專家都認為,滿2年的優惠政策大概會延續。
增值稅還有一個特點是稅前抵扣,也帶來一些問題。例如李女士70萬元購買住房後,花了20萬元進行裝修,那麼裝修所花費的20萬元是否需要計入免稅額中呢?
對樓市影響或許有限
重慶的房價增值幅度一直比較平穩,營改增後按照增量計稅的方法,需繳納的稅費不會太多。再加上仍然可能會延續滿2年的優惠政策,因此影響不會太大。
但對買賣雙方來説,都有一些憂慮情緒。“雖然我賣房子都是收凈價,稅費其實是買家在付。但價格太高,買家可能會選擇別的房子。我還在猶豫到底要不要現在出手。”在新溉路上有一套套內110平方米的房子待售的段先生很猶豫。因為該套房屋購買得較早,現在的價格相比買入的價格,高出了很大一截。如果不能延續滿2年的優惠政策,就需要多繳納一筆稅費,對買賣雙方來説,都不划算。
鋼運房産銷售顧問鄧莉説,最近一個月來接到的諮詢電話大大增加,“一天幾十個電話,大多是買家打來的,想要在5月之前購買。就是害怕政策更改後,會多支出一筆費用。”本(記者 劉笑嫣)
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