京城首付貸禁而未止：仲介不避諱 小貸牽線搭橋 銀行暗度陳倉

　　已經被監管層三令五申叫停的首付貸仍未絕跡。繼3月監管層連續出手清理整頓之後，七部委日前又聯合發文，定性首付貸為違法違規金融産品，明令要求仲介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等産品和服務。然而，北京商報記者在上週末走訪多家房地産仲介時發現，不少仲介依然在用自己的“小金庫”為購房者做過橋貸，或與銀行等金融機構合作，以大額消費貸為購房者墊資。

　　小貸公司成“仲介”

　　在上週末的走訪中，北京商報記者以購房者身份，兵分多路調查了不同地段的多家房地産仲介，發現了不少違規機構。其中，僅在一郊區的一條街上就有3家。

　　“我看中一套房産，首付要70萬元，但目前手裏只有40萬元現錢，其餘的資金拿去做生意了，一時無法回賬，需要借一筆資金先進行週轉。我名下還有一套房産，能否提供墊資或首付貸服務？”

　　面對上述問題，昌房地産的一位銷售經理表示，購買房屋必須通過他們公司交易才可以得到墊資，錢是公司自己的，額度沒有最高或最低的限制，具體批多少要看房子值多少錢，然後由公司來衡量。

　　誠信易鑫銷售經理則介紹，如果資金需求時間超過一年，就要去銀行用現有房産做抵押貸款，一年以內的話公司就可以墊。“比如你只需要借3個月，我們可以墊資，月息3個點，借30萬元的話每月就是還9000元，先還利息，最後還本金。”

　　比起誠信易鑫，福瑞地産的月息更低，為2個點，不過二者設定的還款方式略有差別。該公司一位經紀人表示，假設購房者借50萬元，期限3個月，利息總共就是3萬元，公司在墊資的時候會先把利息扣除，直接給購房者打47萬元，合同到期時還清47萬元即可。

　　除了公司自己墊資，該經紀人還透露，他們和很多銀行都有合作，可以幫助購房者從銀行做大額消費貸。據了解，目前銀行的消費貸普遍收緊，如果是個人到銀行去申請，基本上最多只能批到10萬-20萬元的額度，有些銀行甚至暫停了這類業務。而通過福瑞地産的牽線，假設貸款人名下的房子值100萬元，無需將房産抵押，就可以輕鬆地從銀行貸出25萬元，貸款額度大約為房産價值的1/4。

　　“申請消費貸雖然不需要抵押物，但銀行肯定會看你個人名下財産，有沒有房、車之類的，我們在中間再為你做一個擔保，額度就會很高，自己到銀行申請是貸不到這麼高額度的。”上述經紀人説道。當北京商報記者追問合作銀行的名單時，該人士稱，國有銀行和股份制銀行都有。

　　通過走訪，北京商報記者還發現，和房地産仲介合作的不僅有銀行，還有小貸公司等。一位小貸公司人士透露，只要個人連續繳納公積金超過13個月，有銀行大額理財等財産證明且年齡不超過60歲，就可以申請純信用貸款，額度可達到50萬元甚至更高，年息10%左右。

　　除此之外，該小貸公司也可以為貸款人與銀行牽線，假設貸款90萬元，該公司可以找到3家銀行各貸款30萬元。

　　銀行消費貸頂替首付現象仍存

　　與仲介公司、小貸公司人士的毫不避諱相比，銀行的“口風”要嚴謹得多。

　　一位國有銀行信貸部人士表示，目前該行並沒有與房屋首付款相關的任何貸款業務，消費貸也暫停辦理了。另一位股份制銀行信貸部人士稱，該行同樣沒有首付貸業務，消費貸還可以繼續申請，但無論哪種貸款業務，都需要到分行審批、放款，並不是任意支行都可以自主辦理，而且申請材料從支行遞到分行，中間會經過客戶經理、支行負責人、分行信貸部審批員、分行相關部門領導等層層把關，考量風險。

　　偉嘉安捷企劃主管吳昊也表示，根據目前了解的情況，大的房屋機構已經沒有墊資行為了，可做無抵押貸款用以首付款的行為只是存在於一些小的擔保公司和小額貸款公司，銀行更不存在這種現象。

　　然而，通過銀行消費貸款挪用充當首付的方式依然存在。對於無抵押貸款，銀行只是依據申請人的收入、信用、住房等綜合因素進行評估考量後進行貸款，但是銀行並不管所貸資金的用途。

　　這給了不法者可乘之機。有知情人士稱，雖然銀行貸款審批流程嚴謹，但不排除有銀行內部人員與仲介相互勾結的情況，簡單説就是“熟人辦事”，一方想要獲取高額度，另一方打通內部關係、放鬆標準、簡化流程來達成目的，“就像批一張大額信用卡一樣”。

　　如此一來，銀行名義上發放的消費貸，實際上卻是變相地給購房者的首付款“輸了血”，這使得不具備購房條件的人貸款買房成為可能。易居研究院研究總監嚴躍進表示，根據國家規定，房屋首付一般為房屋價格的20%-30%，是需要強制支付的部分，是銀行用於防範房貸風險的防火牆。但這項業務的出現，給了很多購房者機會，不需要花費自己很多錢，只靠仲介撮合，就可以得到首付資金，然後再到銀行進行第二筆貸款，即按揭貸款。

　　如此“無本萬利”的生意加劇了市場的投機行為。大量不具備資格的人通過這種方式買房，使得大量資金流入房地産市場，推升房價的上漲。而房産的增值部分反過來使得購房者足以還本付息，甚至還有盈餘。這不僅加大了銀行的杠桿，也助推房價過快上漲，形成一個循環。在利益的驅動下，部分投機者的造假慾望也被大大提高，一些仲介和銀行人員加入進來，進一步惡化了市場情況。

　　嚴躍進補充表示，炒房並不是所有人的行為，有一些真的對購房有需求的人，借款後不會刻意違約，但如果大量資金出現這種現象，系統性風險就會出現。

　　仲介拼交易量鋌而走險

　　市場亂象頻發引起監管層的重視， “杠桿上的樓市”在今年的全國兩會上就曾成為重要議題。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果放任一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災難。一些銀行的購房貸款首付從原來的40%降到30%，有些已經降到20%，如果房産商或者仲介再給買房的人提供10%-20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%-10%的首付，而美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地2個月、3個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

　　監管層開始連環出拳整頓。繼今年3月監管層發聲昭告首付貸業務不屬於合規範圍後，本月相關文件正式落地。住建部、國家發改委、央行、銀監會等七部委日前聯合發佈的《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》提出，“不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融産品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用”。

　　事實上，經過3月開始的一輪清理整頓之後，首付貸的現象已有所減少。吳昊介紹，至今已經去了一大半了，最多還有10%-15%的小型機構存在這種現象，主要是住房者有需求。從北京地區來看，購房首付比例佔30%，三四環的住房稅後也要100多萬元，短期資金不夠，需要週轉是很正常的事情。“但還是建議購房者量力而行，畢竟首付貸有一定風險。此外，目前我國貸款環境寬鬆，銀行貸款普遍可享受8.5折，比起仲介的利率，銀行更適合購房者。”吳昊説道。

　　但之所以市場還存在一些仲介沒有收手，嚴躍進表示，因為在每一筆墊資過程中，機構就完成一筆房屋買賣，促成一筆交易，所以為了交易量仲介還在隱蔽地維持這項業務。

　　隨著首付貸的性質被蓋棺定論，業內人士認為，接下來的清查整頓房地産仲介市場的專項行動中，首付貸肯定將是重點檢查和整頓的對象。嚴躍進進一步提出，發現違規現象，每個地區的監管部門可以增加資金懲罰，減弱違規的動機，規範交易就會逐步建立起來。（記者 崔啟斌 程維妙 王晗）