長春市發佈商品房預售資金監督管理辦法實施細則（暫行）

　　原題：我市發佈商品房預售資金監督管理辦法實施細則（暫行） 明年起，項目總預售款的30% 將存入監管賬戶

　　長春晚報11月29日訊（記者 梁闖）：27日，長春市住房保障和房地産管理局發佈了《長春市商品房預售資金監督管理辦法實施細則（暫行）》（以下簡稱該《細則》），為群眾的購房安全買了一份“保險”。該細則規定，從2019年1月1日起，凡在長春市城市規劃區內國有土地上取得《商品房預售許可證》的建設項目，項目總預售款的30%將作為新建商品房預售資金存入監管賬戶。商品房預售資金監督管理，將遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則，確保商品房預售資金用於商品房項目工程建設，商品房預售資金監管期限自開發企業取得商品房預售許可證開始，至辦理不動産首次登記後為止。

　　設立監管賬戶

　　據了解，該細則所稱商品房預售資金，是指開發企業在取得商品房預售許可後將其開發建設的商品房預售給買受人，由買受人按合同約定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部預購房款。

　　新建商品房預售資金監管將通過預售資金監管信息系統開展具體業務，開發企業在申請《商品房銷（預）售許可證》前，應當就監管項目的基本情況、監管內容、監管賬戶、監管時間、用款使用計劃、違約責任等內容與管理機構、監管銀行（指與開發企業簽訂商品房預售資金監管協議、設立資金監管賬戶的銀行）共同簽訂監管協議，並向管理機構通過預售資金監管信息系統提供監管項目（按幢或多幢）的工程形象進度表；監管項目各工程節點的用款使用計劃；監管項目成本預算書。其中，項目各工程節點的用款使用計劃是根據項目所需的基礎施工、建築安裝、材料設備、配套建設等費用確定項目工程建設費用，並按照項目建設方案、施工進度編制的資金使用計劃，資金使用計劃應按照預售要求達到的形象進度、規劃設計總層數一半、主體結構封頂、達到建設工程竣工驗收備案、完成不動産首次登記等五個環節設置資金使用節點，併合理確定每個節點的用款額度。

　　簽訂監管協議後，監管銀行向開發企業發放資金監管賬戶，用於申請辦理監管項目的《商品房銷（預）售許可證》，開發企業按照一個《商品房銷（預）售許可證》申請對應一個賬戶的原則設立監管賬戶。同時，開發企業應當在取得建設項目《商品房銷（預）售許可證》後，將監管銀行及賬戶在商品房銷售場所予以公示。

　　開發企業不得自行收取商品房預售資金

　　開發企業預售商品房時，開發企業應當告知買受人將購房款（包括定金、首付款、購房貸款等）直接存入監管賬戶，並憑銀行出具的交款憑證為買受人換領購房票據；買受人通過資金監管專用pos機,將預售資金直接存入監管賬戶，開發企業依據pos機簽單為買受人換領購房票據;涉及買受人貸款的，買受人應當委託貸款機構將發放的貸款直接撥付至預售資金監管賬戶。預售資金應當全部存入相應的監管賬戶，開發企業不得以其他方式自行收取商品房預售資金。

　　預售資金監管額度為項目總預售款的30%

　　記者了解到，商品房預售資金監管額度為項目總預售款的30%，總預售款以開發企業辦理預售許可時報備的房屋備案價格和批准預售的商品房面積的乘積核定。當商品房預售資金監管賬戶累計進賬金額達到資金監管額度後，監管銀行應立即告知開發企業，開發企業則可向管理機構申請使用監管資金，並可自行提取監管額度以外的資金。

　　同時，長春市房地局將依據市建設工程造價管理部門公佈的建設項目建築安裝、區內配套等定額價格，考慮結構、用途、層數等因素，並根據市場情況及需要對商品房預售資金監管比例適時調整，一般不超過項目總預售款的30%。此外，根據《社會信用體系建設規劃綱要(2014—2020年)》相關要求，將根據開發企業信用等級確定監管比例，具體監管方式由管理部門另行公佈。

　　商品房預售監管資金由開發企業分期申請使用

　　該細則規定，商品房預售監管資金由開發企業分期申請使用，專項用於支付該項目自取得預售許可，到完成不動産首次登記所需的施工款、法定稅費及管理費等其他與該項目工程建設有關的費用。其中，取得《商品房銷（預）售許可證》的，可使用商品房預售資金監管額度的30%；建成層數達到規劃設計總層數一半的，可使用商品房預售資金監管額度的50%；達到主體結構封頂的，可使用商品房預售資金監管額度的80%；達到建設工程竣工驗收備案的，提交其證明文件，可使用商品房預售資金監管額度的90%；預售商品房完成不動産首次登記後，予以全額返還商品房預售監管剩餘資金和利息。

　　當監管賬戶累計進賬金額未達到資金監管比例時，開發企業與買受人解除商品房預售合同已履行相關手續的，開發企業可向管理機構申請從監管資金中退回相應購房款，管理機構憑房屋交易管理部門出具的商品房買賣合同備案撤銷證明，通過信息系統告知監管銀行即時解除對該房款的監管。

　　監管賬戶累計進賬金額超過預售資金監管額度時，開發企業與買受人解除商品房預售合同的，由開發企業自行結算退款。