“沈六條”官方政策解讀發佈

　　原標題:《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步做好我市房地産市場調控工作的通知》政策解讀

　　一、擴大商品住房限購區域

　　【原文】商品住房限購區域擴大為全市行政區域(不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣)，具體限購政策繼續執行《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》(沈政辦發〔2018〕62號)。

　　【釋義】

　　市規劃國土局：

　　1.本次限購只對新建商品住房進行限購。

　　2.限購的區域為全市行政區域(不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣)。

　　3.瀋陽本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有2套及以上住房的，不得在限購區域內購買新建商品住房。

　　非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有1套及以上住房的，不得在限購區域內購買新建商品住房。非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內沒有住房的，可在限購區域內購買1套新建商品住房。購買時需提供購房申請之日起前2年內在本市連續繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明。通過補繳的個人所得稅或社會保險證明不予認定。

　　4.購房人家庭成員指購房人、配偶以及其未成年子女。

　　5.購房人家庭成員中有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍家庭。

　　6.購房人家庭已有住房套數，指在本市內購房人家庭成員名下已經辦理不動産權證或房證的住房和已經辦理合同備案但尚未辦理不動産權證的商品住房套數之和。

　　7.購房人及家庭成員擁有的住房無論以何種方式取得，均計入購房人家庭已有住房套數。

　　8.通過司法裁決、回遷安置等方式取得的限購區域內商品住房，不在限購範圍內。

　　責任部門：市規劃國土局

　　諮詢電話：22973533

　　市人社局：已增設《瀋陽市城鎮企業職工基本養老保險近2年參保繳費證明》自助列印功能，參保人員可登錄市人社局官方網站(網址www.sysb.gov.cn)列印，也可以持二代身份證到各分局辦事大廳自助機列印。該《參保繳費證明》自帶“參保證明專用章”，同時附加二維碼功能，使用證明的機構可以掃描二維碼或登錄市人社局網站查驗《參保繳費證明》的真實有效性(列印一個月內有效)。

　　二、增加住房用地和商品住房供應量

　　【原文】進一步加大住房用地供應量。調整住房用地供應計劃，根據商品住房去化週期，多渠道增加各地區住房用地供應量，加快供地進度和時序。

　　【釋義】同原文。

　　責任部門：市規劃國土局

　　諮詢電話：22973113

　　【原文】增加商品住房市場供應量。對已通過預售價格指導且具備預售條件的商品住房項目，開發企業須在10日內一次性申報預售許可，不得以分批、拆零等方式拖延入市時間；取得預售許可後，須在10日內將所有房源一次性對外公開銷售，並在樓盤銷售現場顯著位置公示房屋銷控表，嚴禁捂盤惜售、囤積房源等違規行為。

　　【釋義】本條款主要目的是加快我市商品住房入市節奏，加大供應規模，增加有效供給，進一步改善供需關係。已具備預售條件的商品住房項目，開發企業應在通過預售價格指導後的10日內一次性申報預售許可，在取得預售許可證後10日內一次性對外公開銷售全部準售房源，並在樓盤銷售現場顯著位置公示樓盤銷控表及每套房屋銷售價格。市房産局將不定期對全市在售樓盤進行專項執法檢查，對開發企業未執行一房一價、明碼標價制度以及捂盤惜售、囤積房源等違規行為進行嚴厲處罰。

　　責任部門：市房産局

　　諮詢電話：22973651、22973382

　　三、加強土地供後監管

　　【原文】集中開展土地供後開工情況清查。屬於開發企業原因造成開工延遲的，對未動工開發滿1年的開發企業，按照土地出讓或者劃撥價款20%徵繳土地閒置費，對未動工開發滿2年的開發企業，無償收回國有建設用地使用權。

　　【釋義】根據《閒置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令第53號)有關規定，對於因企業行為造成動工開發延遲的，(一)未動工開發滿一年的，經本級人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《徵繳土地閒置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費，土地閒置費不得列入生産成本；(二)未動工開發滿兩年的，按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地産管理法》第二十六條的規定，經市、縣人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閒置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

　　責任部門：市規劃國土局

　　諮詢電話：23236529

　　【原文】嚴格落實項目開竣工申報制度，加強施工進度管理，監督開發企業按照合同約定按時開工、施工和竣工。因企業自身原因造成土地閒置1年以上的開發企業，不得在我市競買新的土地。

　　【釋義】根據自然資源部《關於建立土地利用動態巡查制度加強建設用地供後開發利用全程監管的通知》(國土資廳發〔2013〕30號)要求，土地使用權人按規定在項目開工、竣工時應向市、縣國土資源主管部門提交《建設項目動工申報書》和《建設項目竣工申報書》，並提供相應的建設用地施工許可證、現場照片、竣工驗收證明等材料；根據《國土資源部住房和城鄉建設部關於進一步加強房地産用地和建設管理調控的通知》(國土資發〔2010〕151號)要求，對發現並核實競買人存在因企業原因造成土地閒置一年以上等違規違約行為的，在問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

　　責任部門：市規劃國土局

　　諮詢電話：23236529

　　四、實施商品住房價格指導

　　【原文】對在售商品住房項目，嚴格執行我市現行相關政策。分期銷售的商品住房項目，本期銷售均價不得高於前一期指導價格；首次入市的商品住房項目，銷售均價不得高於周邊同質可比項目銷售均價，周邊無同質可比項目的，按成本法核定。

　　【釋義】對於在售商品住房項目，繼續嚴格落實沈政辦發〔2017〕59號文件和沈政辦發〔2018〕62號文件中關於價格指導工作的相關要求。針對新申辦預售許可的項目，根據不同情況進行價格指導。分期銷售的，本期銷售均價不得高於該項目前一期指導價格；首次入市的，市房産局將根據項目周邊同質可比項目的銷售均價，核定該項目預售指導價格，周邊無同質可比項目的，開發企業需向價格評審會上報詳細的成本構成情況，由價格評審會核定項目銷售指導價格。

　　責任部門：市房産局

　　諮詢電話：22973651、22973382

　　【原文】建立房價、地價聯動機制。採取限房價、競地價或限地價、競配建、競租賃住房、競自持等方式供地。核算商品住房銷售價格時，配建設施、租賃住房、自持房屋等開發建設費用，不得計入銷售部分的商品房開發建設成本。

　　【釋義】針對熱點區域，根據周邊同質可比在售商品住房項目價格測算商品住房銷售指導價格。採取限最高房價、競地價的方式進行供地。對周邊配套設施缺失及需要競租賃住房、競自持的擬出讓地塊，採取限地價、競配建、競租賃住房、競自持等方式供地。核算商品住房銷售價格時，配建設施、租賃住房、自持房屋等開發建設費用，不得計入銷售部分的商品房開發建設成本。

　　責任部門：市規劃國土局

　　諮詢電話：22973113

　　五、繼續加大整頓房地産市場秩序力度

　　【原文】嚴格查處開發企業和仲介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控、簽訂陰陽合同、製造市場恐慌等違法違規行為。持續保持高壓嚴查態勢，對在銷售中惡意炒作、哄抬房價的開發企業，暫停預售項目商品房買賣合同網簽備案，責令限期整改；情節嚴重的，依法撤銷商品房預售許可證。對在銷售中存在價格欺詐行為的開發企業，依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》等進行處罰。市房産局等部門可視情隨機開展專項執法檢查，通過媒體曝光等方式向社會公佈檢查情況。

　　【釋義】

　　市房産局：住建部〔2018〕49號文件要求“大力整頓規範房地産市場秩序”，“嚴厲打擊房地産企業和仲介機構違法違規行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓嚴查態勢，對各類違法違規行為，發現一起，查處一起，並向社會公佈，形成震懾”。6月27日，住建部等七部委聯合下發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地産市場亂象專項行動的通知》，並於下半年在北京、上海等30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動，整治重點包括投機炒房行為、房地産“黑仲介”違法違規行為、房地産開發企業違法違規行為和虛假房地産廣告等四個方面。我市將嚴格落實住建部相關工作要求，對開發企業和仲介機構各類違法違規行為，視情節輕重採取相應處罰措施。市房産局等有關職能部門將加大執法檢查力度，通過現場巡查、受理舉報投訴等方式，嚴肅查處開發企業和仲介機構違法違規行為，並向社會公佈檢查和處罰情況，接受社會監督。

　　責任部門：市房産局

　　諮詢電話：22973651、22973382

　　市發改委(物價)：

　　(一)價格欺詐的認定

　　價格欺詐是價格監管工作中最為常見的不正當價格行為，是指經營者利用虛假的價格手段或標價方式，誘騙消費者或其他經營者與之進行交易。國家發展改革委關於發佈《商品房銷售明碼標價規定》的通知(發改價格〔2011〕548號)第十五條：商品房經營者不得使用虛假或者不規範的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。

　　《國家發展改革委關於〈禁止價格欺詐行為的規定〉有關條款解釋意見的通知》規定，經營者利用虛假的或者使人誤解的標價形式或者價格手段，欺騙、誘導消費者或者其他經營者與其進行交易，不論是否形成交易結果均構成價格欺詐。

　　(二)價格欺詐的種類

　　根據執法實踐和《禁止價格欺詐行為的規定》(國家發展計劃委第15號令)，價格欺詐行為主要包括以下兩大類：

　　1.欺詐性價格手段

　　(1)虛構原價，虛構降價原因，虛假優惠折價，謊稱降價或者將要提價，誘騙他人購買的；

　　(2)收購、銷售商品和提供服務前有價格承諾，不履行或者不完全履行的；

　　(3)謊稱收購、銷售價格高於或者低於其他經營者的收購、銷售價格，誘騙消費者或者經營者與其進行交易的；

　　(4)採取摻雜、摻假，以假充真，以次充好，短缺數量等手段，使數量或者品質與價格不符的；

　　(5)對實行市場調節價的商品和服務價格，謊稱為政府定價或者政府指導價的；

　　(6)其他價格欺詐手段。

　　2.欺詐性標價方式

　　(1)標價簽、價目表等所標示商品的品名、産地、規格、等級、質地、計價單位、價格等或者服務的項目、收費標準等有關內容與實際不符，並以此為手段誘騙消費者或者其他經營者購買的；

　　(2)對同一商品或者服務，在同一交易場所同時使用兩種標價簽或者價目表，以低價招徠顧客並以高價進行結算的；

　　(3)使用欺騙性或者誤導性的語言、文字、圖片、計量單位等標價，誘導他人與其交易的；

　　(4)標示的市場最低價、出廠價、批發價、特價、極品價等價格表示無依據或者無從比較的；

　　(5)降價銷售所標示的折扣商品或者服務，其折扣幅度與實際不符的；

　　(6)銷售處理商品時，不標示處理品和處理品價格的；

　　(7)採取價外饋贈方式銷售商品和提供服務時，不如實標示饋贈物品的品名、數量或者饋贈物品為假劣商品的；

　　(8)收購、銷售商品和提供服務帶有價格附加條件時，不標示或者含糊標示附加條件的；

　　(9)其他欺騙性價格表示。

　　(三)價格欺詐的法律責任

　　《商品房銷售明碼標價規定》第十六條：商品房經營者不按照本規定明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》等法律、法規和規章實施行政處罰。

　　《價格違法行為行政處罰規定》(中華人民共和國國務院令第585號)第七條：經營者違反價格法第十四條的規定，利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易的，責令改正，沒收違法所得，並處違法所得5倍以下的罰款;沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款，情節嚴重的，責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。

　　責任部門：市發改委(物價)

　　諮詢電話：88577816

　　六、加強輿論引導和預期管理

　　【原文】加強政策解讀，定期發佈權威信息，正面引導輿論。嚴厲打擊利用自媒體公眾號等炒作渲染房價上漲、散佈虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩定市場預期。

　　【釋義】房産、建設、規土等部門要結合各自職責，做好信息公開工作，客觀理性地分析市場，引導合理的住房消費。對發現的散佈虛假信息、惡意製造恐慌情緒、誤導市場預期等行為，要依法追究責任。

　　責任部門：市房産局

　　諮詢電話：22973651、22973382