讓年輕人租得起房 需要共同作為

　　8月19日，北京房地産仲介行業協會召開座談會，自如等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾接下來兩個月內不漲租金且新拿出手中共計超過12萬套的房源投向北京市場。

　　住房租賃企業承諾兩個月不漲租金

　　這個夏天，北京等一線城市房租的暴漲讓一些年輕人再次經歷了“螞蟻搬家”。與以往不同，這次長租公寓成了眾矢之的。

　　8月17日，我愛我家副總裁胡景暉(目前已離職)主持的一次電話會議將此事推向高潮。然而，炮轟長租企業哄抬租金不足24小時，胡景暉就宣佈辭職。

　　同一天，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

　　“三不”要求成了住房租賃行業的底線，北京房地産仲介行業協會副秘書長李俊良告訴記者，被約談的10家主要住房租賃企業都是其會員單位，召開座談會的目的就是為了落實“三不”要求。

　　“座談會上，大家達成的共識是接下來兩個月不漲租……但有的企業表示到年底也不會漲，這就看企業各自的安排了。”李俊良表示，穩定房租是這次座談會的一個重點，另一個就是增加房屋的供給。他特別強調了住房是“新增”而不是“存量”。“我們也統計了一下接下來兩個月內房租到期、收過來正在裝修配置的、還有預估的。按照往年的經驗，這兩個月還會新收入的房子，全部儘快推出給市場，增加供應量。”

　　然而，輿論對高房租的拷問並未平息，大量年輕人關心的是：兩個月後，房租會不會發生變化？

　　資本助推引爭議

　　“誒，房租漲了，我又得搬家了。”王君暉租的房子位於北京東五環至六環之間的管莊地鐵站附近，她租了三間房中一間13㎡左右的主臥，去年6月，租金是2100元/月，而今年，“續租的時候，仲介和我説要漲到2400元/月。”王君暉説，三間房每間都漲了300元，“漲得太多了。”

　　張東最近也成了“搬家大軍”中的一員。去年10月，他在首都經濟貿易大學附近租了一個面積15㎡左右的長租公寓單間次臥，房租是2200元/月，最近仲介告訴他，今年如果續租的話，價格成了2700元/月。上漲的500元成了他搬家的理由。

　　今年以來，不少人和王君暉、張東一樣感受到房租在明顯上漲。據我愛我家集團研究院統計，2018年6月北京住房租賃交易量環比增長1%，同比增長3.1%。月租金均價為4764元/套，環比上漲了4.2%，同比上漲了8%。2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，同比上漲3.8%，較2017年下半年上漲7.24%。

　　季節因素、市場供需失衡等都是助推房租上漲的因素，而資本的助推，特別是長租公寓等新興業態 引發了最大的爭議。8月1日，有網名“仙翩”的網友在水木社區帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500(元/月)很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，要比自如高300元，最後幾輪過後蛋殼給到每月10800元。”

　　該帖迅速引發了大量關注，目前已有高達近600樓的回復，大量聲音指責仲介推高房租。8月17日，胡景暉在電話會議上向媒體表示，今年房租暴漲，最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商爭搶房源。他們“以高出市場20%到40%的價格收房，導致租房成本直接上升。”他表示，這樣完全打亂了業主的期待，業主的胃口也被吊起來了。

　　胡景暉的一番炮轟引起了業內的一連串連鎖反應。長租公寓品牌自如當天發表《聲明》稱，“長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機制出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。”據稱，未來自如會在政府政策指導下，推出市場穩定措施、維護租期穩定，進一步壓縮公司資産收益率、讓利租客、抑制房價不合理上漲，加大優質房源供給、滿足不斷增長的市場需求，從各個維度抵制不當競爭，塑造良好的租賃市場秩序。

　　那麼近幾年興起的長租公寓在租房市場上到底充當的是什麼樣的角色？

　　“和尚把經念歪了”

　　租賃市場交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業主可以直接交易；另外一類是長租公寓類型，仲介將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢具家電，以單間的形式出租，獲得差價。

　　作為一種新興的業態，長租公寓給租房市場帶來了變化，短時間內也吸引了大量資本入場。2017年1月10日，長租公寓運營商魔方公寓宣佈“魔方公寓信託受益權資産支持專項計劃”成功設立，各投資者已完成認購交易，募集資金總額為3.5億元；2017年8月15日，自如宣佈，其以資産服務機構身份，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS(資産支持證券)，首期發行規模5億元；今年8月，蛋殼公寓宣佈，全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS設立，發行規模為2.035億元……

　　借助政策的東風，資本的加碼，長租公寓市場近兩年走到“風口”之上。公開數據顯示，自如在北京、上海、廣州、深圳等9個城市已擁有高達40萬間房源。蛋殼公寓從2015年初創立至今，管理著北上廣深超過17萬間公寓；2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數。

　　大量資本進入這個行業，本來有望將這個行業做大做強，“但是一些和尚把經念歪了。”胡景暉直言，大量資金進入長租公寓市場，卻並沒有改善租房問題，“在落地的時候，在資本加持的情況下，這個行業跑偏了。” 在電話會議上，他表示，看看這些長租公寓的運營情況就知道，這些長租公寓是根本不賺錢的。現在他們為搶佔房源，哄抬租價，埋下許多隱患。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，資本大量進入長租公寓市場，並沒有多少是增量供應，“因為蓋房子出租在現在的租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量資本進入的是(房屋的)存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。”他説。

　　規模效應成了長租公寓運營商爭取盈利的突破點。蛋殼公寓創始人兼CEO高靖曾對媒體表示，據他測算，長租公寓單間可以盈利，只是在高速發展期，利潤無法平衡發展需求。他堅信，當規模發展到一定階段，也就是增長量佔存量比例較低的情況下，盈利沒有問題。

　　爭搶房源成了關鍵，資本的流向也有了目標。長租公寓企業優客逸家創始人兼CEO劉翔曾在接受記者採訪時表示，在北京、上海、深圳這類一線城市，租房一直是賣方市場，很多仲介機構或長租企業在拿房時都是“控盤邏輯”：通過付出更多的拿房成本，拿下某個熱門地區的大多數房源，甚至形成該地區的壟斷，最終通過房租漲價賺取利潤。在這種情況下，這類企業掌握了某些地區的租房定價權，無形中也成為租金上漲的推手。

　　“本來供需結構就緊張，長租公寓企業放大了這種緊張。”張大偉説。

　　租售比困局

　　把房租上漲的鍋都砸在長租公寓品牌商頭上，喊冤聲不小。張大偉説，仲介不可能生産恐慌，只能放大恐慌。這歸根結底是供求關係的失衡，在北京等城市，還表現在“租售比困局”上。

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值，或是每個月的月租與房屋總價的比值，國際標準通常為1:200到1:300，比值越高，説明在租房價中的投資需求越大，也就是説，增加租房房源的增量(即新建房源用於出租)的投資需求增加。在北京等城市，租售比基本位於1:600到1:700之間，在這樣的情況下，長租公寓運營商新建房源用來出租顯然不符合盈利的需求。胡景暉曾表示，房租翻一番，且房價跌一半，租售比就能達到一個合理水準，可房租翻一番，老百姓受不了；房價跌一半，金融市場受不了，這就無解了。

　　對於現在租房市場的亂象，胡景暉建議，政府應建立租賃指導價，並根據指導價對於市場的異常行為及時檢查，同時，有關部門應加強對資本進入長租公寓的監管，避免其助推房租過快上漲。

　　張大偉覺得，“租金是要約束的”，政府應該掌握一定的房源來做房租的調節，不能完全推向市場。他認為，政府應鼓勵長租公寓運營商做房源的“增量”而不是“存量”，做“存量”“吃差價”的行為應該受到約束。

　　長租公寓如何才能不提高租金，又實現盈利？北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，需要有低成本的房源與資金的支持，以及稅收的減免政策，這需要政府支持。“政府既應鼓勵機構發展穩定的租賃關係，也應該支持個人直接出租閒置住房，個人直接出租住房有利於減少中間環節，降低租金水準。”她説。（張均斌）