長租公寓良性業態亟待構建

　　多位受訪的業內人士表示，隨著租購並舉的制度逐步明晰，各類企業和機構爭先搶佔租賃市場，帶來市場繁榮的同時也暴露出諸多問題，期待國家能夠對這一朝陽産業加大扶持力度，儘快完善相關政策，為行業健康平穩發展掃清障礙，進而構建起科學、良性的行業生態，既要建章立制，也要放開搞活。

　　在發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展的背景下，長租公寓方興未艾，仍需加大扶持力度，化解行業風險。

　　一是甲醛超標等室內環保問題不僅危害居住者健康，還成為分散式長租公寓的“殺手”，也是發展中不可回避的問題之一。

　　蛋殼公寓CEO高靖、天津萬科副總經理趙彤等建議，應提升行業準入門檻，重點扶持做大做優幾家行業龍頭企業，在産業鏈各環節實現規模效應，提高整體供給品質，避免一哄而上。同時，政府應完善長租公寓相關設計規範，如針對公寓的規劃設計、室內空氣品質檢測等問題進行規範指導，設立家居建材供應商採購“白名單”等。

　　二是集中式長租公寓盈利路徑不明晰，影響行業可持續發展，部分企業主要看好政府未來對於租賃住房相關政策的預期。

　　一些業內人士坦言，長租公寓是住房租賃市場未來重要發展方向，但如果遲遲難以實現盈利，也會讓企業陷入迷茫，甚至喪失信心。建議進一步加大鼓勵發展集中式長租公寓的相關政策，明確企業未來盈利路徑，繼而實現行業良性循環。

　　三是長租公寓屬微利行業，考驗企業管理運營能力，容易出現公司經營不善租戶利益受損的情況，需謹防在業務中過度使用金融産品。

　　有業內人士透露，部分企業存在操作不規範，過度使用金融杠桿的問題。租金貸滲透率在30%以下是較為健康的水準，而一些企業達到70%以上，高杠桿已透支未來。建議相關部門疏堵結合，一方面控制企業“租金貸”風險率，避免“爆雷”；另一方面積極為企業提供“裝修貸”等金融産品支持。

　　受訪業內人士和專家學者普遍認為，迫切需要對住房租賃市場進行既要調查摸底、建章立制，也要放開搞活。

　　——數據入籠，摸清房屋租賃市場家底。目前，列入國家住房租賃試點的城市都在建設住房租賃監管平臺。南京要求登記企業信息和從業人員信息，同時通過房産與公安的信息平臺對接聯合監管；北京依託企業網店展開租賃備案；上海實施租賃合同網簽備案；杭州要求出租房屋實施“旅館式”管理。業內人士認為，應當鼓勵多種形式的監管探索創新，及時總結經驗適時進行推廣，最大可能將房屋租賃市場數據“收上來”。

　　——嚴格準入，加快制定行業標準，實行統籌監管。在明確住房租賃市場主體性質和定位的基礎上，引導龍頭企業或相關機構加快制定面向租賃全流程的行業標準，如租賃企業備案、租賃項目備案、租賃房源核驗、租賃合同網簽等制度，以規範市場經營。設計、規劃、國土、房管、公安、消防、水電氣等多個部門都跟長租公寓有交集，可建立一個統籌體系對企業進行管理和服務。

　　——盤活存量，做實商改租、工改租，培育發展住房租賃市場。明確發展住房租賃市場規範流程和具體支持政策，促進地方積極盤活存量房屋，並在此基礎上培育市場化、標準化長租公寓住房租賃企業，提升服務品質和規範管理。

　　——減免稅費，出臺財稅支持政策，切實減輕企業負擔。業內人士認為，長租公寓在稅收方面存在多環節重復納稅的問題，增加了企業的成本。(稿件除署名外，由記者付光宇、賈娜、楊紹功、孔祥鑫采寫)