長租公寓“N+1”究竟該怎麼改？業內呼籲配套細則

　　“長租公寓重裝修、N+1齣租模式加劇了租房價格上漲。”原我愛我家集團副總裁的胡景暉，在痛陳資本為爭搶房源而人為抬高收房價格時，認為“N+1”的改造出租模式也對穩定租金價格無益。記者連日走訪發現，有的是三居變四居，有的是三居變五居，可也有四居變八居，每家長租公寓的標準和尺度均不相同。業內專家表示，“N+1”在實際操作中缺少規範和標準，呼籲儘快出臺配套細則。

　　客廳改造後又要被復原

　　急急地拎著行李，租客方回新找了一個單間房，只因為原來的那個單間被告知需要改造回原來的模樣。

　　從去年開始，方回就租住在南四環的一套長租公寓裏，一套設計中的三居室，被租賃機構改成五個單間後，租給了方回和其他四位年輕人。“住進來後我仔細觀察過房屋，應該是原先的客廳被隔成了一個單間，帶陽臺的主臥室又被一分為二，隔成了兩間房。”方回告訴記者，因為五位年輕人白天都在單位上班，只有晚上才聚在這一套公寓裏，生活倒沒有特別不方便，“這樣的單間每月租金還要2000元呢，對我也是不小的壓力。”

　　方回和租賃企業簽訂了一年的租約合同，不過，就在不久前，他被告知需要將他所租住的這個單間改回客廳，因此，儘管租約還沒到期，他也不得不重新找房。“經紀人説是害怕由客廳改造的單間會被認定為違規，所以想先復原回去。”方回了解到，儘管附近區域存在著不少類似這樣的改造公寓，不過到底合規不合規，有時候租賃企業自己心底也沒譜兒。

　　曾被鼓勵的“N+1”模式

　　將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作為一間房單獨出租使用，方回口中的改造就是租賃市場中所説的“N+1”模式。

　　“N+1”模式被公開鼓勵，可以追溯到2016年。相關部門認為，在一些大城市，特別是租賃市場供求關係比較緊張的地方，住房難的問題確實存在。為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造後按間出租，並將研究制定現有住房改造後按間出租的條件、人均居住面積的標準以及單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。“N+1”正是在那時被當作一個創新舉動被提及。

　　隨後，上海、成都、武漢三個城市相繼發佈了允許“N+1”模式的地方性文件，比如武漢規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨出租使用，同時承租人人均住房使用面積不得低於5平方米。而成都則將住宅改造後承租人人均住房使用面積的最低標準定為不得低於4平方米。但截至今日，從住建部層面給“N+1”制定的範式文件並未出現。

　　躍層公寓轉眼變成八間房

　　儘管文件規範沒有落地，但在實踐中，隨著長租公寓市場的發展，“N+1”模式已日益普遍，特別是分散式長租公寓，改造被視為企業能早日盈利必不可缺的環節之一。

　　“對於公寓企業，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，多出來的房間租金成為這些企業盈利的重要來源。”國泰君安證券在一份《住宅N+1合法化之路》的報告中就指出，民間資本和公寓創業者，通過投入大量成本做大量“N+1”房源，在短短幾年間改變了城市的租賃環境。“N+1”被廣泛運用於分散式公寓，在提升租賃市場供給的同時，還能增加機構盈利能力。不過報告也指出，從實踐看，“N+1”的改造的確在急於尋求發展中埋下了一些隱患。

　　記者在調查中發現，長租公寓改造的最明顯隱患之一就是為增加盈利空間而肆意擴大“N+1”的界限，讓“N+1”變成了“N+2”、“N+3”甚至更多。

　　金色漫香林是屬於亦莊早期開發的較為高檔的住宅小區，陌生人進出小區都需要先行登記，也因此，很少有人會想到，這裡還存在著分隔出租的合租公寓。8月下旬，在自如的房源展示中，正是這個小區，有一套八居室的合租公寓月租金1390元。記者以租客的身份探訪了這套公寓。從外看，這套上下兩層帶一個頂層閣樓的躍層公寓，裝飾上和“左鄰右舍”並無不同，唯一能讓人看出它的不同之處的，便是改造過的密碼式門鎖。走進公寓，首先映入記者眼簾的，便是一個剛剛被拆掉外墻、尚有舊傢具沒來及搬走的客廳。

　　“這裡原先也是個臥室，剛剛被拆掉了，一層現在就剩樓梯口的單間了。”在經紀人的指引下，記者順著一個不算寬敞的樓梯走上了二層。四個單間合圍下的二層，只有一個黑漆漆、終日見不到陽光的幾米公共空間，可通往唯一一個不足4平方米的衛生間，招租的北臥正是從左手數的第二間，被標示為9平方米的單間內，擺上一張雙人床、一個簡易衣櫃和一個簡易書櫃後，幾乎已沒有太多的活動空間。

　　記者粗略統計了一下，即使以每個單間只居住一人計算，這套躍層公寓也有8個人，而公寓裏樓梯顯然並不是按照8人居住來設計的。“把書房、客廳、儲物間這些功能空間加上隔斷後改造成單間，雖然並未破壞房內的承重墻面，從房屋安全形度並無太大問題，但從消防安全的角度卻有很多問題。”一位長年從事舊房改造的建築師告訴記者，每套房屋在設計之初都有其消防安全的考量，把原先為三口或四口之家設計的公寓改造成八間房，消防效率必然會大幅降低。“不出事還好，一旦發生火災等突發災害，房屋內的逃生就是個問題。”

　　根據記者了解，在自如的合租公寓中，類似這樣“N+2”、“N+3”的改造絕不少見。

　　建議早日制定配套細則

　　“‘N+1’模式，主要是説客廳的改造，對於原有房間進行分割肯定是不允許的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，從務實角度看，“N+1”模式本質上是為了緩解房源不足的矛盾，對於人口多的大城市、特大城市來説，是需要予以鼓勵的。但在實際操作中，目前“N+1”確實缺少規範和標準，比如分割後是否可以搭建廚房、衛生間設施等，市場中有不同聲音。“應該儘早出臺配套細則，包括改造方案需報相關部門進行審核、改造後入住的人數應該有限制以防成為群租房、 改造後若造成較為嚴重的矛盾應停止改造行為等，都該給予原則性界定。”嚴躍進也提到，對於長租公寓企業整棟收購的公寓，建議政策上多給一些空間，在安全性和舒適性有保障的前提下，讓其改造步伐邁大一些。

　　胡景暉也表示，原來房屋的戶型設計中，客廳、起居室是不安排人居住的。如果發生問題，客廳、起居室是個疏散的通道。若隨意進行“N+1”的改造，不僅可能堵塞房屋的疏散通道，也會增加對水、電、煤等公共設施的使用強度。“所以，應該保留多大的消防通道，隔斷房間是否需要有獨立的採光與通風條件，改造後最多能住多少人，又該如何管理，這根本上需要有一個行業標準，從而建立常態化管理。”（記者 趙瑩瑩）