理性看待“買房按套內面積計算”

　　近日，一則“住建部擬要求買房按套內使用面積進行交易”的消息引發關注。筆者注意到，這條規定出自住建部新近公佈的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，這也是住建部官方文件首次明確提出應當以套內面積來進行交易。

　　這份文件僅是徵求意見稿，距離真正付諸實施仍有一段時間。這則消息之所以引發熱議，是因為“公攤面積”被人們詬病已久。

　　公攤面積主要是住宅樓房的公共區域，例如樓道、電梯、設備間、門廳、地下室、值班室等。儘管購房者在生活中會享受到這些場所帶來的福利，但它們並不在購房者真正擁有的個人住宅內，購房者卻要為此支付費用。因此這種被剝奪的不公平感，令人們對公攤面積一直頗有微詞。

　　更重要的是，目前各地對於公攤面積並沒有一個確切的規定。老式樓梯房公攤面積通常很小，而新建電梯房的公攤面積佔總建築面積的比值普遍在15%到25%，有些新房的公攤面積比甚至超過30%。

　　此外有業內人士表示，部分開發商對於公攤面積採用“1+1＞2”的方式，即所有公攤面積相加之和，其實是大於實際公攤總面積的。這正是一些開發商“偷面積”的方式之一。

　　種種因素都讓“公攤面積”成為眾矢之的。對於購房者而言，不論是買新房還是買二手房，其計價標準都是以建築面積為主，這已經成為行業的“一般規律”。

　　此次住宅項目規範徵求意見稿若最終落地實施，對購房者而言無疑是好消息。不論房價變動與否，購房者所購買房屋在名義上都是自己使用的那部分面積，這樣一來獲得感可以更強烈些。而原有的“公攤面積”現在不被計算在內，則會讓購房者心中有一種“佔了便宜”的感覺，這與部分樓盤在行銷時打出“贈送面積”産生的效果是一致的。

　　不過筆者認為，如果真的按照套內使用面積計算，還有一些事情需要注意。

　　一方面，盼望房價因此能扣除公攤部分，或者擔憂房價會進一步上漲，都是略顯多餘的。事實上，決定房價的根本因素是供求關係，取決於一個城市的住宅供應量、供應結構體系和居住需求情況，與是否有公攤面積並無太大關係。另外，由於開發商可在允許的範圍和頻次內自主調整價格，因此不排除開發商會將扣除公攤面積的房屋進行備案價格上調，從而讓價格與原先按建築面積計算時保持一致。

　　另一方面，需要注意開發商在公攤面積上會不會搞“小動作”。事實上，公攤面積的大小，的確會影響到居住體驗。如果開發商因為公攤面積不得收費，進而採取壓縮面積的方式節省成本，那麼很有可能會出現電梯數變少、樓道過窄、沒有垃圾間等問題，從而使居住體驗大打折扣。

　　無論如何，房地産交易按照套內面積計算，對購房者而言仍然是好事，最起碼能在最大程度上避免“公攤面積傷民”的矛盾。另外，由於套內面積是絕對的，因此也可讓交易更加透明和公平，從而避免“偷面積”的現象。（記者 葛政涵）