瀋陽南塔地塊創土拍新高引發樓市連鎖反應

2019-04-04 13:41:28  |  來源:瀋陽日報  |  編輯:李靜   |  責編:董健雄

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  是誰借了土拍新高的東風?南塔土拍落槌後,業內尤其是區域輻射周邊的項目格外興奮,一方面他們以此為參考更加看好區域樓市預期,畢竟龍湖作為全國領軍房企,近年在瀋陽的項目大獲成功,頗具示範意義;另一方面,南塔地塊18300元的樓面價已經超出了瀋陽很多一環在售樓盤價格,“麵粉價格高於麵包”讓此前持幣觀望的購房客群紛紛提前入場,各大售樓處近期到訪量明顯提升。

  溢價率79.41% 群雄爭地催生地價新高度

  3月28日的南塔地塊土拍可謂具有標桿意義,為瀋陽的房地產市場帶來強刺激。該地塊編號為2019-002號,土地面積2.56萬平方米,規劃用地性質為二類居住、商業,容積率大於1.0不大於3.5,商業比例18-20%,住宅出讓70年,商業出讓40年。起拍價格10200元/建築平方米,折合起始價9.13億元。

  本次土拍在開拍之前就匯聚了業內關注的目光,拍賣現場華潤、龍湖、融創、美的、中梁等五家競買人到場參與競拍。競拍現場競爭激烈,華潤、龍湖一度互不相讓,最終龍湖以18300元/建築平方米的價格強勢奪地,地塊總價16.37億元,溢價率79.41%。雖然地處沈河區一環,但是能拍出如此高價還是超出了業內預期。

  樓面價18300元 南塔板塊豪宅價超4萬?

  按照以往的市場慣例,每拍出一塊高價地,都會造成區域房價的重新調整,周邊在售新房或者二手房坐地起價的現象屢見不鮮。雖然瀋陽目前處於限價階段,但是南塔地塊一拍出,五礦、越秀等周邊新盤還是迅速做出回應,馬上取消了現有優惠折扣,也算是一種“變相漲價”。

  南塔地塊位於沈河區一環,周邊居住氛圍濃厚,金廊、五愛、南塔商業配套完善,更有豐沛的教育、醫療、休閒資源。交通路網發達,距離地鐵2號線工業展覽站約1.5公里。未來龍湖這塊地上的房子賣多少錢是很多人津津樂道的話題。業內估測,算上土地成本、建安成本、裝修成本、營銷運營成本等,龍湖未來精裝高層單價在3.5萬/平方米,甚至直奔4萬。

  對標金地峯匯,2017年12月1日,金地以12900元/建築平方米競得教育學院地塊,目前金地峯匯在售單價3萬多元,業內預測,待高價土地入市後,在附加品牌價值的基礎上,預計龍湖南塔地塊房價仍有上漲空間。儘管目前很多人對4萬多的房價難以想象,但是類比當年的瀋陽萬科鉑萃園、瀋陽星河灣等項目,會發現高端項目的定價及銷售與普宅有較大的市場邏輯差異。

  房企高溢價搶地 影響傳導至市場端

  回顧一下近兩年的瀋陽土地市場,2017年因土地供給節奏出現超長真空期,滯後129天后開放土地市場出現空前的熱度,並在2018年形成高端改善產品集中供應峰值。在高供應的推動下,市場水位線被拉升至新的高度。此背景與企業急需土地儲備需求相疊加,使2018年上半年土地市場熱度慣性持續。

  瑞達思雲數據顯示,2018全年高溢價土地12宗,溢價區間為54.5%-138%,主要集中在渾南、鐵西、于洪三區。政府調控及限購后土地出讓手段、方式的改變,讓房企雖然對優質土地仍有爭搶,但是高溢價土地表現弱于2017年。

  2019年3月份瀋陽土拍市場炙手可熱,中海3月13日以5000元樓面價拿下沈北科訊地塊,3月22日龍湖以6200元樓面價競得于洪新城81號地,金地8550元奪得新宏久北地塊,3月26日融承商業又以5100元樓面價(另有2.4萬平產權無償移交政府住房)斬獲全運創新路北-1地塊,熱點地塊溢價率都非常高。土地普遍超高溢價,成為觸動市場端價格變量的最大因子,未來入市的高端改善產品在價格方面將與普通住宅進步一拉開差距。(記者 劉建玲)

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