“房住不炒” 審慎房地產金融基調不變

2019-04-29 09:30:48  |  來源:經濟參考報  |  編輯:李靜   |  責編:董健雄

  25日,易居房地產研究院發佈一季度百城房價報告,有23個城市一季度房價同比漲幅超過20%,步入“房價過熱”區間。與此同時,此前央行公佈的最新金融數據顯示,一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元,其中,短期貸款增加4292億元,中長期貸款增加1.38萬億元,相比去年同期均出現上升;而部分地區房貸規模與房價有同步上升的跡象。

  業內認為,“房住不炒”以及審慎的房地產金融政策基調不變,後續房貸市場將整體保持穩定。也有專業人士表示,二季度部分政策或有收緊的可能,這可能體現在貸款、土地交易等領域。

  多地新增房貸規模上漲

  在樓市小幅升溫下,以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款在一季度出現回升。央行數據顯示,今年一季度,住戶部門中長期貸款增加1.38萬億元,較去年的1.29萬億元增加7%。

  具體分地區來看,一季度,上海金融機構新增的人民幣住戶部門貸款中,個人住房貸款增加258億元,同比多增115億元,值得一提的是,上海僅一季度房貸新增額便是2018年全年新增額584.9億元的44.11%。

  大連今年一季度住戶部門中長期貸款增加7905.2億元,相較去年同期的6931.65億元上升14%。天津一季度住戶部門貸款整體增加441.75億元,較2018年一季度的225.29億元增加也較為明顯。

  而部分城市房貸規模增加與房價上漲呈現同步。易居房地產研究院發佈一季度百城房價報告顯示,2019年第一季度,100個城市中有23個城市步入“房價過熱”區間,其中,中山房價漲幅最大,達到61%的水平。而上海、大連房價也分別以27%和21%的同比增幅,雙雙處於“過熱”區間。

  但值得注意的是,也有部分地區房貸規模出現小幅下滑。北京一季度個人住房貸款增加93.0億元,餘額同比增長2.7%,增速下降6.7個百分點。深圳一季度住戶部門中長期貸款增加471.11億元,較2018年同期的549.19億元,下調14.22%。

  業內人士表示,銀行房貸規模上升與整體銀行信貸規模擴大有較大關係。不過,從記者了解的情況看,目前銀行開展房貸業務的整體基調未變。

  一位銀行房貸業務相關人士告訴記者,目前,銀行房貸政策與之前沒有什麼變化,整體貸款投放比較平穩。

  房企融資量大幅提升

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至18日,4月單月多家房企已發佈融資計劃近2000億元,房企融資持續井噴。僅4月18日一日,綠城、深振業、綠地、中南建設、當代置業、融信、時代中國等8家公司同時發佈融資計劃。

  公開統計數據顯示,2019年以來,國內集合信託成立規模超5300億元,其中,房地產信託募集資金1970億元,佔比近四成。

  中原地產首席分析師張大偉表示,自2018年四季度以來,房地產企業融資計劃實施呈現井噴之勢。從融資渠道看,多家房企公佈的境內外融資量均明顯增加。從房企的資金成本看,融資成本繼續降低,基本告別兩位數。

  部分地區樓市回升,疊加融資難度大幅度緩解,房企搶地現象再次出現。中原地產研究中心統計數據顯示,僅4月23日到4月25日3天時間,武漢、蘇州、天津、合肥、溫州等二線熱點城市的土地市場成交總額超過780億元。其中,武漢成交超過200億元,蘇州攬金137億元,合肥132億元。

  張大偉表示,近期房企再次進入土地市場,特別是在部分熱點城市,土地市場明顯活躍,溢價率迅速上升。

  截至目前,已經有21家房企年內拿地過百億,其中融創拿地金額高達565億元,萬科355.04億元,新城252.84億元,中海226.23億元。

  但張大偉也指出,並不是所有房企資金鏈都好。整體看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處於降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量“地王”的企業,最近拿地非常少。

  警惕資金違規流入樓市

  有業內人士提示,警惕資金以其他形式流入樓市。

  央行數據顯示,3月住戶部門新增短期貸款4294億元,創下歷史新高。

  業內人士表示,除了部分銀行近兩年開始大力發力零售端業務的原因之外,個人消費貸款快速攀升的背後,也不能排除有部分信貸資金違規流入股市和樓市的因素。中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼此前在接受記者採訪時表示,今年以來股市回暖,樓市也迎來小陽春,有一部分信貸資金借道進入股市和樓市,監管部門和商業銀行雖然對信貸資金流向有控制,但是很多資金的實際流向很難監測和監管。

  據媒體統計,去年有超30家銀行因信貸資金違規流入樓市,而收到監管層開出的50余張罰單,罰金累計近千萬。而今年一季度數據顯示,各級銀保監機構共披露1021張罰單,合計罰沒金額近2.5億元,其中超過四成涉及信貸業務,尤其是信貸資金違規流入資本市場和房地產市場。

  中國人民銀行調查統計司原司長盛松成日前撰文指出,應警惕資金再次大量流入房地產領域。他認為,房地產作為資金密集型行業與金融業關聯性較強,近年來這一趨勢不斷增加。

  近日召開的中央政治局會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

  而住建部門也已對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

  在房地產調控的總基調下,監管層對房地產信貸也一直是嚴控調門。央行在2019年金融市場工作會議上表示,加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。銀保監會相關負責人此前在國新辦發佈會上表示,將繼續緊盯房地產金融風險,要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準,特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款,防止房地產金融風險出現大的問題。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,隨著預警增多,近期各類收緊性的政策有所增加,如西安收緊公積金提取政策、部分城市討論房價年度漲幅目標制以及蘇州土拍設定限價等。他預計,後續針對貸款、土地交易等領域的政策會再度增加,部分政策則會體現在整頓房地產交易秩序等層面上。(記者 梁倩 張莫 實習生 何蕊)

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