增速下滑 房企“有質量增長”在哪

2018-12-14 09:00:03|來源:北京商報|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  編者按 2018年無疑是房企面臨空前壓力的一年。年內各地樓市經歷了史上最多的數百次調控政策,尤其是收緊的貨幣政策讓房企不得不在拿地與融資、速度與安全的平衡木上艱難跋涉。隨著房企銷售同比增速持續下滑以及資金壓力加大,各大房企不得不進入“冬季模式”:一方面,房企積極把握年底窗口期,不斷加大融資力度;另一方面,房企拿地愈發謹慎,年內全國流拍地塊也達歷史空前水平。萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號,收斂和聚焦成為新的關鍵詞……

  距2018年收官已不足一月,房企全年銷售格局已基本確立。11月已有25家房企的銷售規模突破千億,到年末,將有30家房企邁入“千億軍團”。但同時,另有部分房企的新推項目去化率不及預期,不少企業難以完成全年目標。11月部分龍頭房企銷售額出現同比或環比下滑。即便房企年底積極推盤,仍然無法改變銷售增速放緩的態勢。今年下半年以來,百強房企銷售金額同比增速較7月的58.1%更是出現腰斬。包括碧桂園、萬科、琱j、融創等企業均表示不再追求速度,將負債、控風險、保證現金流安全放在首位。

  年底房企不衝刺?

  近日,多家上市房企密集披露公司11月銷售業績。值得注意的是,臨近年底,以往急於“衝刺”的眾多龍頭房企卻出現小幅降速的趨勢,其中部分企業銷售額還出現了同比或環比下降。

  12月7日,招商蛇口發佈11月銷售情況公告。11月,招商蛇口實現簽約銷售金額159.08億元,同比增長14.63%,實現簽約銷售面積82.52萬平方米,同比增長71.13%。但兩項數據同比上個月均出現了4.4%和11.9%的下滑。

  另一家老牌房企,保利發展在12月9日披露的銷售情況簡報顯示,2018年11月,公司實現簽約面積233.51萬平方米,同比減少19.53%;實現簽約金額335.22億元,同比減少7.92%。

  易居智庫市場總監嚴躍進分析,當前市場降溫給很多房企形成很大挑戰。此前房企基本都採取積極的銷售策略,尤其是接近年底,推盤意願大大增強。當前不少企業銷售業績的取得,很大程度上是因降價促銷拉動的。持續促銷無疑會削減企業的利潤,並不符合企業的長期經營邏輯。銷售下降,的確可能是企業本身主動降速。從而保持企業發展的平衡和可持續。否則過快追求銷售速度,可能也會影響部分項目的開工和質量問題。

  “對大型房企而言,當前放緩銷售也可能是回避定價因素,尤其是一些項目前期成本較高,若降價銷售將導致盈利空間被壓縮。加上近期有一些融資計劃獲批,令企業資金得到適當緩解,由此,部分房企主動降低速度可能性是存在的。”

  對此有業內人士分析,對於房企而言,年末銷售數據略有調整或許是房企有意為之,通過適度控速達到為明年初銷售數字做儲備。但這在當前的市場背景下,類似操作絕對不適合多數房企。畢竟更多企業還在為2018年的銷售目標傷神。觀察顯示,多數房企仍在積極為年末業績衝刺紛紛加快推盤速度,部分房企也選擇“以價換量”的方式加快在售項目的去化。

  來自克爾瑞的數據顯示,2018年1-11月,TOP 100房企的整體銷售規模超8.7萬億元,同比增長37.5%。分梯隊來看,百強房企中除了TOP 3龍頭房企規模增長較為平穩,其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。各梯隊房企入榜門檻均有所提升,競爭持續加劇。

  業績增速放緩

  實際上,與年底部分房企的降速相比,更被關注的是大型房企銷售增速的放緩。

  統計顯示,包括萬科、碧桂園、琱j三甲在內的龍頭房企都出現了增速放緩跡象。

  據萬科不久前披露的數據顯示,11月公司實現合同銷售面積355.6萬平方米,合同銷售金額583.2億元;1-11月公司累計實現合同銷售面積3599萬平方米,合同銷售金額5439.5億元。該金額已超去年全年。資料顯示,去年同期,萬科實現合約銷售4676.5億元。由此計算,萬科今年前11個月的銷售金額同比增長了16%。而在2017年,萬科的銷售額增速則為45%。

  與之相類似,中國琱j前11個月累計合約銷售金額約達5352.1億元,累計合約銷售面積約為5088.4萬平方米。去年同期,琱j合約銷售金額為4704億元。由此可知,琱j今年前11個月的銷售金額增速為14%。去年全年,中國琱j實現銷售金額5009.6億元,同比增長34.2%。

  與上述兩家房企相比,碧桂園的銷售增速相對高一些。按第三方數據估算,截至目前,今年前11個月公司銷售增速在23%左右。但即便是這個數據,與碧桂園去年前11個月高達78%的增速相比依舊下滑明顯。

  數據顯示,11月百強房企銷售金額達8953億元,同比增長24.5%,但同比增速較10月下降7.5個百分點。今年下半年以來,百強房企銷售金額增速同比7月的58.1%更是出現腰斬。

  民生證券預測,11月業績增加源於年末房企積極推盤,12月推盤速度應該與11月持平,但百強房企銷售金額環比增速仍然堪憂。畢竟當前樓市低迷,項目去化率普遍不及預期。

  嚴躍進預測,12月百城新建住宅庫存有繼續攀升的可能。庫存走高可能倒逼房企主動降價。

  冬天還要多久

  克而瑞提供的數據顯示,今年前11個月,已有25家房企的銷售規模突破千億。到今年末,將有近30家房企邁入“千億軍團”。但總體而言,年末市場形勢依然嚴峻,千億房企數量或低於預期。

  專家指出,目前龍頭房企更追求有質量增長、規模增長較為平穩。2018年,碧桂園、萬科都沒有公開提出業績目標。琱j雖然提出了5500億元的銷售目標,但目標增長率也僅有10%。而對於處於成長和高速發展中的房企而言,仍將銷售規模的快速增長放在重要位置,2018年的銷售目標增長率普遍在40%以上。在經歷了今年市場的低迷,且中央進一步強調“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調政策調控常態化的背景下,2019年這些房企是否要定或者怎麼定業績目標,也非常考驗企業的管理運營能力。

  實際上,面對壓力和挑戰,萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號,銷售回款成為企業的重中之重。 二是,更多龍頭企業則在內部強力推行“早銷,多銷、快銷”的策略調整。此外,一些資金鏈過於緊張的房企在2018年行至中後盤,無奈選擇降薪、裁員、壓縮運營成本,帶有問責性質的“區首”換崗也愈演愈烈。業內人士表示,在一場地產寒冬空前來襲之際,加快推盤,回款提速,保證現金流的安全將成為企業首選。北京商報記者 董家聲

分享到:

國際在線版權與信息產品內容銷售的聲明:

1、“國際在線”由中國國際廣播電臺主辦。經中國國際廣播電臺授權,國廣國際在線網絡(北京)有限公司獨家負責“國際在線”網站的市場經營。

2、凡本網註明“來源:國際在線”的所有信息內容,未經書面授權,任何單位及個人不得轉載、摘編、複製或利用其他方式使用。

3、“國際在線”自有版權信息(包括但不限于“國際在線專稿”、“國際在線消息”、“國際在線XX消息”“國際在線報道”“國際在線XX報道”等信息內容,但明確標注為第三方版權的內容除外)均由國廣國際在線網絡(北京)有限公司統一管理和銷售。

已取得國廣國際在線網絡(北京)有限公司使用授權的被授權人,應嚴格在授權範圍內使用,不得超範圍使用,使用時應註明“來源:國際在線”。違反上述聲明者,本網將追究其相關法律責任。

任何未與國廣國際在線網絡(北京)有限公司簽訂相關協議或未取得授權書的公司、媒體、網站和個人均無權銷售、使用“國際在線”網站的自有版權信息產品。否則,國廣國際在線網絡(北京)有限公司將採取法律手段維護合法權益,因此產生的損失及為此所花費的全部費用(包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費、公證費等)全部由侵權方承擔。

4、凡本網註明“來源:XXX(非國際在線)”的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在於傳遞更多信息,豐富網絡文化,此類稿件並不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。

5、如因作品內容、版權和其他問題需要與本網聯絡的,請在該事由發生之日起30日內進行。