房産眾籌一刀切 愛房籌eREITs打“擦邊球”

　　近日，深圳互聯網金融協會下發《關於深圳市房地産眾籌整改結果通報》，截至5月4日，深圳全市9家排查機構中有7家已停止新項目，其中1家有轉入微信平臺繼續開展業務的跡象；2家仍有新項目上線，且存量項目未下線。

　　《中國經營報》記者調查發現，深圳房産眾籌業務規模第一的“愛房籌”目前仍有商業地産類眾籌項目在線。但據愛房籌方面介紹，其以商業地産租金盈利的模式與深圳叫停的“眾籌炒房”具有本質區別。

　　不過，根據深圳互金協會此前《深圳市互聯網金融協會關於停止開展房地産眾籌業務的通知》（以下簡稱《通知》），對於房産眾籌採取的是“一刀切”的處理方式，包含了市場上一切涉及房産眾籌的模式。

　　“擦邊”的eREITs模式

　　轉型出路？

　　2012年，Fundrise通過把互聯網眾籌用作REITs在前端募集資金的工具，此後這個模式被稱為“eREITs”。2015年，愛房籌開始採用“eREITs”模式，將篩選鎖定的優質物業在平臺上推出，眾籌完成後，投資人委託資産管理公司整體購買物業，並進行管理運營；投資人通過金融産品持有物業相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值。

　　愛房籌方面在接受記者採訪時透露，此前平臺在運營的項目共有9個，主要投資廣州、佛山兩地的商業性地産，不涉及深圳項目。自收到《通知》之後，已停止上線新的物業項目，並將所有已上線預約但仍未開始眾籌的項目安排下線，不予繼續眾籌。對於正在運營的項目，將根據項目實際情況，以維護投資用戶的利益為原則，抓緊處置已成熟項目，以實現已有項目的退出。

　　不過記者查詢愛房籌官網發現，目前仍有可供投資的房産眾籌項目在線，包括持有期1個月，年化收益率10%的“速盈壹號0100179龍口西路停車場J〔第3期〕”、持有期3個月，年化收益率13%的“速盈壹號0100175布丁酒店G〔第1期〕”等。在4月12日《通知》下發後在線融資的房産眾籌標的超過30個。

　　對於目前仍在線的投資標的，愛房籌方面在回應記者時表示：平臺所投資的項目均為非住宅類的商業性地産，業務模式為投資型eREITs眾籌，與通過眾籌炒樓擾亂住宅市場、哄抬房價從而導致擾亂具有保障性意義的住宅房地産市場及系統性金融風險存在本質區別。

　　但深圳互金協會下發的《通知》中，卻並沒有對眾籌類型進行明確的區分，該文件中指出：“此次通知所涉及的房地産眾籌業務，是指所有與房地産相關的眾籌業務，物業形態包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房。”記者致電深圳互金協會，試圖了解此次被叫停的房産眾籌具體包括哪些形式，eREITs模式到底在不在限制範圍內。但協會方面在接到記者採訪提綱後表示，由於上級單位指示，目前不便就房産眾籌整改話題接受任何採訪。

　　一位深圳本地房産眾籌平臺的高層告訴記者，通知裏説明的就是一切“房地産＋眾籌”的形式必須全部叫停，不管是住宅還是非住宅，當然也不會管是否實質性參與了炒樓。

　　在業內人士看來，愛房籌的eREITs模式風險相對可控，基本不會造成增加金融杠桿。不過在目前深圳對於房産眾籌全部“刀斬”的背景下，其發展前途仍存在不確定性，是否能成為其他眾籌平臺的轉型方向，需要目前的政策進一步明晰。

　　蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言在接受記者採訪時表示，判斷是不是eREITS，可以從投資標的（商業地産）、收益來源（租金收入）兩個方面來判斷；凡是收益來源於房價升值的，在目前的市場環境下，更多地可看作是眾籌炒房，滿足商業地産、租金收入兩個條件的，都可以看作是eREITS。愛房籌目前的模式確實為eREITS，與眾籌炒房性質不同，但也屬於廣義的房地産眾籌的範圍。

　　據盈燦諮詢統計顯示，註冊地在深圳地區涉及房産眾籌成規模的平臺包括愛房籌、眾聯、拼房網、投籌網等。截至4月14日，業務規模前三位的分別是愛房籌、眾聯和拼房網，而由於幾乎全部業務均來自房地産項目，受此次政策影響最為嚴重。

　　專注二手房眾籌業務的拼房網，此前規模在深圳居第三，但目前已處於停擺狀態。網站上雖仍有多個房産眾籌項目介紹，但均已無法投資。拼房網總經理謝靈在接受記者採訪時表示，公司完全退出房産眾籌領域，目前精力主要投入新的業務方向尋找中。此前的存量房還有6套，按照原合同執行，預計下半年可以基本清理完畢。

　　而另一家平臺眾聯，在房産眾籌被叫停後，悄然上線了一款定位於“低風險現金管理類”的理財産品“穩盈寶”。

　　記者以投資人身份致電平臺客服詢問，其表示，穩贏寶的投資去向其實仍為廣州二手房市場，盈利模式也仍是裝修後再出手的升值利潤，為了避免觸碰政策紅線，只能通過此種方式進行。

　　事實上，此次深圳停止開展房産眾籌的禁令對於一些完全以此為業務主體的平臺來講，幾乎已造成“滅頂之災”。包括愛房籌在內的多家平臺，在撤下眾籌項目的同時，雖然都在試圖尋找“不過線”的新業務模式，但目前看來，情況或許並不樂觀。

　　有業內觀點認為，依法合規的“房地産眾籌”與投機性的“眾籌炒房”有本質區別，房地産眾籌並不僅僅局限于資金的眾籌，而是對市場需求和資源的合理配置。然而在實際操作中，正規房地産眾籌與眾籌炒房兩者之間很難界定。有業內人士認為，在無法分清二者區別的情況下，監管層為杜絕炒房行為，更傾向於一刀切全面叫停。

　　盈燦諮詢分析師陳摯認為，“一刀切”的管理辦法如果未來沒有更清晰的細化和規範，勢必會對本來規模就沒多大的房地産眾籌行業造成災難性打擊，對不少全部業務均來自房地産項目的眾籌平臺更是滅頂之災，很難轉型。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，目前國內眾籌業務並不成熟，而且衍生出了很多金融風險。從這個角度看，確實需要進行規範。叫停是為制定細則提供一個緩衝時間。但在確保此類金融企業組織架構、業務模式不做大變動的情況下，將眾籌業務轉變為eREITs業務，能夠較好地規避風險，也不失為一種業務創新。

　　但在薛洪言看來，目前國內的REITs市場還不成熟，産品也處於試點階段。在當前政策環境和市場環境下，eREITs的概念很容易被眾籌炒房行為拿過來盜用，反而毀了這個業務，標準嚴格點，更利於該産品的長遠發展。（實習記者 李暉）