賈智傑：有效盤活不良資産離不開“重組 重整 重資管”

　　（原標題：賈智傑：有效盤活不良資産，離不開“重組、重整、重zhòng資管”）

　　在持續嚴厲的房地産去杠桿及限購調控,甚至監管政策不斷加碼趨嚴的背景下,陷入困境乃至不良的房地産項目正在變多,而抄底這類不良資産的機會也隨之到來。因此,真正具有特殊資産處置和化解能力的專業機構,在整個資本市場變得越來越有存在的價值。

　　鍇瑞辦公自成立之日起就專注于“存量低效資産”的改造升級,深耕于持有型辦公物業的投資、開發、改造和運營。成立短短兩年,它已經完成了資産管理規模從0到50億的矚目成績。

　　為此,睿和智庫專訪了鍇瑞辦公總裁賈智傑,探究其是如何在當下不動産不良資産激增的市場環境下築根培新的。

　　鍇瑞辦公總裁 賈智傑

　　當前中國經濟正處於新舊動能轉換期,無論是金融機構還是實體企業的不良壓力都不小,中國未來的不良資産管理又將如何發展。

　　賈智傑:不良資産行業是個典型的逆週期行業,在房地産領域表現更為明顯。不良資産會伴隨經濟的運行和發展,在不同行業和地區展現出各種各樣的變化。而經濟面臨下行壓力時,不良資産可能會增加的比較快速,特別是新舊動能轉換時期,不良資産會逐步增多。同時,時間的選擇和低成本資金是否充裕,是制約不良資産處置規模的關鍵。

　　未來幾年,中國房地産不良資産將迎來大爆發,誰能掌握“募投管退”這一閉環的核心資管邏輯,精準發現價值點,煥新升級,誰就能逆勢而上拔得頭籌。

　　當下不良資産處置模式急需升級,您對此有什麼好的建議。

　　賈智傑:現階段的房地産不良資産處置任務非常艱巨,時間非常緊迫,同時情況也異常複雜。而傳統的處置模式已無法完全適應新時期的市場需求,亟需轉型升級。因此,從傳統金融模式轉型升級為“三重”模式,即通過重組、重整、重(zhòng)資管,實現項目重生,是當前及未來一段時期不良資産處置的有效模式。

　　所謂“三重”,具體而言即:重組,通過債務重組、資産抵債、資産出售、股權轉讓等方式,解決項目歷史問題;重整,利用重整程式的法定性,統一暴露所有債務,凍結鎖定所有資産,根據資産負債情況,對資産進行出售、剝離、運營或增值運作,整合資源,最大化實現資産價值,從而一攬子徹底解決所有債務;重(zhòng)資管,對問題項目的資金、資産、人才、技術和管理等生産要素重新配置或外部引進,構建新資管模式,幫助項目擺脫困境,實現價值再造和提升,最終獲得重生。

　　您認為阻礙當前不良資産市場發展的問題是什麼。

　　賈智傑:當前不良資産市場發展遇到的阻礙,可以歸納為三點:

　　(1)人才儲備以及項目經驗積累不足,不良資産處置能力較弱。不良資産處置業務的重點在於資産估值定價以及項目退出機制的設計。在對不良資産進行處置時,資管機構需要依靠自身資源優勢,充分調動當地政府、銀行和企業的積極性,發揮其在債務清收、項目重生方面的能力,以提高項目退出價值。但從實際操作看,由於人才儲備以及項目經驗上的不足,大部分資管企業有名無實,還是“通道業務”。

　　(2)融資渠道相對有限,低成本資金來源不足。相比于四大AMC公司和銀行係AMC而言,大部分資管企業融資渠道較為狹窄,當前資金來源仍以銀行貸款為主,債券發行和結構化融資佔比較低,融資渠道相對單一,在資金成本方面也沒有明顯優勢。未來如何通過資管能力提升信用,從而加強股權融資,是各資管企業急需提升的能力。

　　(3)業務定位不明確,主業不突出,核心競爭力不強。由於歷史因素,尚未形成較為成熟的不良資産處置模式以及差異化的競爭能力,仍存在核心競爭力也就是資管能力缺乏的問題。

　　在鍇瑞辦公過往的案例中,如何體現對城市更新的理解。

　　賈智傑:以景瑞張江中心為例,它的前身是上海科苑大樓,總建築面積10061平方米,景瑞控股于2017年7月完成對該物業的收購。2017年底,景瑞控股根據戰略轉型需要,成立鍇瑞辦公,並將該物業作為“種子項目”移交。

　　隨著時間的推移,大樓日漸破舊,建築本身結構和內部空間使用功能,已無法滿足客戶對辦公空間的訴求。鍇瑞辦公找準時機,使其重獲新生。

　　大樓在改造時,鍇瑞辦公面臨三大難題:近80%的出租率,何時啟動改造。以什麼方式和力度改造。最終呈現給城市什麼樣的作品。

　　鍇瑞辦公經過多次反復論證後,擬定了最終的解決方案:

　　1、為儘量減少對租戶的影響,根據租約到期情況,于2018年4月正式啟動改造,利用最短的時間,完成內部硬體及功能升級。之後,根據政府審批情況,擇機完成外立面改造。

　　2、硬體升級的同時,提供與之匹配的軟體服務。結合張江高科的創新特色,在6-11層引入了景瑞控股投資的聯合辦公品牌DISTRII辦伴,聯手打造其張江旗艦店,使整棟大樓的傳統辦公空間與聯合辦公空間相得益彰、互為補充。

　　3、面對有限的改造預算,交“産品”還是做“作品”,鍇瑞辦公一度糾結。最終,通過不斷優化方案和比選,在確保大樓從內到外、從上到下硬體升級的前提下,匹配“中國矽谷”的科技屬性,選定了乙太空灰和銀白為基準色的外立面風格,大氣穩重兼具現代感。

　　相比方案的糾結,鍇瑞辦公在工程上盡顯景瑞的地産基因,改造過程雷厲風行:2018年8月如期完成內部改造,2019年3月完成外立面改造。

　　得益於物業的全面升級和精細化運營,景瑞張江中心實現改造期內租金收繳率100%;改造期間,即有客戶新租或續租,平均租金漲幅超30%。

　　在當下的市場經濟環境下,您覺得鍇瑞辦公如何應對經濟的不確定性。

　　賈智傑:面對變化的發展環境,資産管理機構需要順應趨勢,苦練內功,全面提升能力,從供給側推動産品和服務的差異化,以期在中國資産管理市場中獲得更有利的競爭地位。在未來,資管機構不僅要重視資管核心能力建設,更要重視提高戰略機遇把握能力,尤其是主動投資能力的建設。

　　而主動投資能力建設至少包括三個方面的內容:

　　一是品種投資能力,在主要資産類別上具有突出的投資能力,能夠為投資者創造持續穩定的超額收益,鍇瑞辦公就是深耕于持有型辦公物業的投資、開發、改造、運營;

　　二是資産管理能力,募投管退,全方位展現;

　　三是風險管理能力。

　　此外,還要加強人才隊伍建設。資産管理業是知識密集型行業,人力資本是核心資産,能力也依附於人才隊伍之上。資管行業投資能力、資管能力的競爭,實際上是人才的競爭。隨著不良資産市場的發展,要重視人才隊伍建設,不僅是重視前臺團隊建設,也要重視中後臺團隊。

　　未來,鍇瑞辦公將把握時代高品質發展的戰略機遇,全面提升募、投、管、退全鏈條綜合能力,以大資管的商業模式,繼續專注房地産行業,堅持一二線核心城市與都市圈的佈局,敏銳洞見客戶需求,以定制化産品策略,為客戶提供好服務;通過城市更新與精細運營,提升存量資産價值。