今年投資 亞太區房地産值得考慮

　　房地産諮詢機構仲量聯行日前發佈數據顯示，亞太區房地産投資在2019年前三季度達1250億美元，同比增長10%，預計2020年將延續增長態勢。受私募股權基金和大規模交易的影響，亞太區吸引的境外投資達到十年來的最高水準，佔全球房地産投資總額的35%。

　　仲量聯行亞太區投資部首席執行官斯圖爾特·克勞認為，亞太區房地産市場在2019年受到青睞是因為在地緣政治不確定性和經濟增長放緩的環境下，投資者繼續尋求高收益和穩定性。隨著更多資本投入到房地産領域，有越來越多的投資者正通過大規模投資擴大其房地産資産組合。

　　2019年前三季度中國房地産交易額達2257億元，全年的數字目前仍在統計中，預計也將再創新高。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成表示：“上海仍是房地産投資者在中國內地的首選投資目的地。2019年上海投資交易額有望連續第四年超過1千億元。”

　　在談到未來兩年的投資前景時，克勞預計，全球房地産交易量將保持在較高水準，而亞太區在吸引全球投資者方面的表現將優於歐洲和美洲。

　　物流資産炙手可熱

　　投資者對物流市場的興趣持續增長，意味著他們會繼續持有這一類別的物業資産。因此，投資者需更富創造力才能獲取優質物流資産。

　　克勞表示，有越來越多的投資者正與知名物流企業組建合資公司，還有一些則是通過部分入股、甚至投資上市公司的方式。例如最近加拿大安大略市政員工退休金管理公司（OMERS）成為ESR物流地産平臺的基石投資者，認購了該平臺于香港證券交易所上市的股份。另一種獲得優質資産組合的方式是並購，例如收購一些較大型的物流資産平臺。

　　2019年，亞太區房地産投資信託基金（REITs）募集資金超過140億美元，繼2013年的138億美元後再創新高。

　　仲量聯行預測，2020年新加坡和印度將有更多房地産投資信託基金首次公開募股，這主要是受到有所側重的增長策略和穩定交易表現的推動。更多戰略性並購將促進資本的跨地域增長，擴展投資至美國和歐洲的新市場。

　　克勞表示：“未來，房地産投資信託基金有望繼續保持強勁的交易表現，並成為極具競爭力的房地産資産買家。形成規模至關重要，我們預計該領域未來將出現更多整合。”

　　可持續發展舉措帶來投資機會

　　仲量聯行分析，新一代建築需要變得更加“綠色”，環保技術有助於節約運營成本，而創新設計則可以吸引更多租戶入駐。近日，于新加坡上市的吉寶房地産投資信託基金（Keppel REIT）就獲得了一筆綠色貸款，以此擴大其綠色建築投資組合。

　　克勞説：“我們相信，亞太區各政府將秉持可持續發展的理念，積極推進城市建設向更智慧、更宜居的方向轉型。這些舉措為那些敏銳的房地産投資者提供了機會，而要想把握住這些機會，既可通過收購或開發可持續資産的方式，也可密切參與到城市更新進程中。”

　　以新加坡為例，隨著中央商務區的去中心化，新加坡已啟動其可持續發展進程，鼓勵將老舊辦公樓改造為擁有多元用途的綜合體項目，並減少私人交通工具的使用等等。

　　同樣，北京已對中心城區商業開發的規模進行限制，城六區常住人口將在2014年的基礎上每年降低2~3個百分點，爭取到2020年總體下降15%左右。

　　仲量聯行最新發佈的《優質辦公樓租金追蹤指數報告》顯示，科技公司尤其是線上平臺公司，對優質辦公樓租金的上漲有著越來越大的影響力，而此前該市場更多是由銀行和金融服務業主導。北京、東京、首爾、上海、新加坡和大阪等創新力強的城市尤其如此。

　　與房地産投資者無異，企業也被這些具有成熟創新生態體系的城市所吸引。仲量聯行表示，這些城市擁有高技能勞動力，最有可能在全球市場上取得成功。

　　克勞説：“我們已經看到許多通過科技吸引投資者和企業並最終助力城市經濟增長的案例。北京的辦公樓市場將成為投資者追逐的熱點，因為它擁有植根于創新生態體系中的強大人才庫。北京已培育了除矽谷以外最多的獨角獸公司，並且是風險投資的第三大目的地。”

　　仲量聯行通過對560家企業不動産領軍者的調查顯示，到2020年，協作及靈活的辦公空間在全球企業不動産資産組合中的比重，預計將從2018年的19%增長至30%左右。仲量聯行預測，靈活辦公空間可能會在新加坡、東京和悉尼等主要門戶城市得到擴展，這些城市的需求持續高漲，聯合辦公運營商和服務式辦公室將有更大的增長空間。

　　克勞總結，亞太區的靈活辦公空間保持著強勁的增長態勢，因此將持續吸引投資者和租戶的注意力。業主和開發商很可能將與聯合辦公空間運營商或服務式辦公室保持合作，其中一些也會構建自有靈活空間，以滿足租戶不斷變化的需求。（李高超）