樓市還會有金九銀十嗎？

　　金九銀十，樓市傳統意義上的旺季，而今年的九十月份，北京樓市是否會延續往年的慣例，走出一波新行情？對此，無論是新房開發商，還是二手房仲介，都顯得有些信心不足。一方面，佔據目前北京新房市場主力的限競房銷售不溫不火，部分限競房在限價基礎上，已經開始通過各種方式給出了折扣優惠，原本被認為的輕鬆日光反而成了個例。另一方面，二手房市場經歷了四五月份的成交高峰，市場開始持續降溫，新增供需持續低溫。業內人士指出，北京樓市已經基本告別了傳統的淡旺季概念，如今市場的淡旺季，主要以調控政策的鬆緊程度來界定，金九銀十，與北京樓市漸行漸遠。

　　未快速成交房源價格多有鬆動 熱門學區房源不再供不應求

　　二手房買賣  慢下來了

　　8月，樓市的頭條顯然屬於租房市場，只有陸續入市的限競房，才能勉強分得一些關注。而經歷了上半年大幅度起伏的二手房，在8月則出現了明顯的降溫。有購房人發現，前期關注的不少房源都出現了降價，熱門小區的房源，也不再是一房難求，仲介推介房源的電話又多了起來。根據貝殼研究院Real Data數據庫顯示，6-8月鏈家實時成交量環比持續明顯下滑，8月降幅達20.9%，僅次於6月降幅，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機構預計，這樣的趨勢還將持續，金九難以如期出現。

　　買家關注房源普遍出現降價

　　于先生夫婦都是金融行業的從業人員，一直在關注東三環到東四環的房源，準備出手買房自住。于先生在某仲介App裏關注了多套房源，于先生在關注房源時，大都找的是價格相對合適的，一些報價虛高的房源並不在他的考慮範圍內。近期他發現，除了少數的幾個房源成交或者停售外，其他關注的房源基本都出現了不同幅度的調價，其中最多的報價下調了超過100萬。

　　于先生向我們展示了他關注的一套位於東三環世茂宮園的三居，該房源6月1日時的報價是1760萬元，而8月30日業主最新的報價降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這樣的次新房在調價，他關注的吉祥裏、吉慶裏等老舊公房，業主報價也有了超過50萬元的調整。

　　據仲介人員向他介紹，很多業主最近心理價位都有些鬆動，一些著急用錢的業主，價格可以談的空間則更大。

　　根據貝殼研究院Real Data數據統計分析顯示，6-8月調價中漲價次數佔比持續下降，8月降至17%，略高於1月水準，處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位，8月環比持平。8月議價空間達3.77%，雖環比擴大但仍處低位，在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續明顯下降至10.5%，為一年以來最低值。

　　在成交週期上，買賣雙方成交週期環比均延長，客源端成交週期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節奏持續放緩。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這主要是源於在調控依舊從緊的情況下，面對持續降溫的市場以及房地産稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業主預期開始出現鬆動。

　　麥田房産首席市場分析師張葉松也指出，從麥田房産的成交數據看，8月降價成交的房源佔比很高，達到90%以上，買賣雙方更加趨於理性，購房交易週期也因此在繼續拉長。

　　仲介推銷頻次提高  熱門小區房源也愁賣

　　今年5月，北京二手房成交量的衝高，學區房起了很大作用。彼時，學區房房源緊俏，價格堅挺。部分熱門小區，只要一有新的房源推出，立即就會被預訂下來。

　　如今，學區房銷售旺季一過，這些房源的成交節奏也明顯慢了下來。

　　以西城區的德勝學區為例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據區域內經紀人反映，最近幾個月，德勝片區開單明顯減少，價格也有所回落。

　　而區域內新上的一批房源，兩至三居報價每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右，此前這類房源的報價單價最高可以到14萬元。

　　價格回落的同時，成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》，此前德勝學區的經紀人幾乎不用費力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經出現了反轉，經紀人開始重新主動出擊，回訪之前諮詢過的客戶，幫房源尋找買家。

　　根據貝殼研究院Real Data數據統計，6-8月二手房新增供需呈現低位波動態勢，8月新增房源量環比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環比減少2.6%，新增帶看量環比下滑4.4%，比3月減少24%。與成交表現類似，新增供需回落到2017年末2018年初水準，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場成交。

　　熱門區域、熱門小區，挂出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

　　一份來自58安居客房産研究院的報告稱，8月購房者和經紀人信心指數都出現回落，其中，購房者信心指數為98.4，環比下降2.7%；經紀人信心指數為105.3%，環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經紀人認為政府會繼續調控抑制房價上漲。

　　不過，在成交價格上，市場還沒有表現出回調態勢。根據貝殼研究院Real Data數據統計，8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%，7-8月兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%，在“317調控”的作用下，北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌，此後均價同比跌幅經歷了擴大到收窄的過程，2018年8月均價結束同比下跌態勢，首次出現了同比上漲。

　　金九銀十很難再現 樓市年底表現取決於政策走向

　　從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現金九銀十的理由並不充分，即將到來的9月，反而可能會是春節之後的又一低谷。

　　許小樂認為，從當前市場預期看，短期內銀行信貸環境難有改善，市場低溫的因素將持續影響9月市場。

　　從進入9月後的前兩天成交表現看，9月1日、2日兩日成交創2018年以來除春節外週末成交最低值。此外，9月包含中秋節假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例，包含中秋節假期（9月15日至17日）的9月第三周成交水準為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩，全年北京全市成交量預計落在15萬-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。

　　大批量入市供應的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環比增加近四成，絕對水準處於2018年以來月度次高水準。大量的新房供應，難免會分流有限的購房需求。

　　張葉松分析認為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優勢，而二手房則主要體現在交通位置和成熟的配套設施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。

　　張葉松指出，預計接下來北京二手房市場走勢平穩，受新房集中入市及租賃用房供應量增加預期影響，交易量和價格可能繼續微降，但幅度不會很大，今年很難出現傳統“金九銀十”交易旺季。宏觀經濟變化與“房産稅是否會出臺”或將成為影響年底市場走勢的變數。

　　對於有購房計劃的人，張葉松建議稱，對於有購房需求或置換需求的群體來説，當下市場可以更從容地進行選擇，也容易挑選到滿意的房源。（文/門庭婷）