蛋殼收購愛上租 長租公寓大洗牌

　　爭奪市場有新招：朗詩寓拿下城中村經營權，麥家公寓參與人才公寓運營

　　最近，長租公寓行業發生了一起大事件——來自北京的蛋殼公寓，宣佈收購總部位於杭州、並在長三角地區頗有影響力的長租公寓品牌愛上租。

　　長租公寓在最近兩三年來被資本市場熱捧，然而去年下半年連續爆發的“甲醛門”、“租金貸”、“鼎家”等事件，暴露出了長租公寓行業的許多問題，之後長租公寓市場進入了降溫期。

　　對於發生在市場降溫期的這次並購，有人認為是行業頭部企業的強強聯合，有人認為是一輪大洗牌的開始，更多的中小品牌開始思考：投入高、回報週期長、利潤薄的長租公寓市場，規模這條路還走得通嗎。

　　總部在杭州的愛上租被收購 原來的租約仍然有效

　　1月17日，蛋殼公寓宣佈以2億美金（包含現金和債務）全資戰略收購愛上租，涉及原愛上租的全部資産、100%股權併入蛋殼公寓。

　　“什麼？愛上租被收購了？我還有房子託管在他們那邊呢！”剛得知這個消息的房東蔣先生有些驚訝。在1月17日愛上租被收購消息出來之前，他並沒有得到什麼風聲。

　　2017年3月，蔣先生把自己的一套房子託管給了愛上租。“當時愛上租和我愛我家都來聯繫過，我比較了兩家的託管租金價格，還是愛上租稍微高一些。”蔣先生的房子位於濱江，是一套可做兩房的戶型。蔣先生和愛上租方面約定房租為季付，一年多來，愛上租一直按時將租金打到蔣先生的銀行卡上。

　　自己的合約要到3月份才到期，這次愛上租被蛋殼公寓收購，會不會對自己的房子或者合約有影響呢？蔣先生想到之前杭州鼎家地産資金鏈斷裂，造成房東和租客都受到牽連，他有些擔心。因此蔣先生立馬聯繫了與其對接的愛上租管家。

　　“租金都會正常支付的。”愛上租的管家告訴蔣先生，雖然收購事件後，愛上租的人員可能會有些變動，但是愛上租的品牌會予以保留。

　　之後，愛上租官網也發佈了《蛋殼公寓關於‘保障愛上租業主和租客權益’的聲明》，其中寫明，愛上租與業主簽署的合同將會繼續執行。未來將延續雙品牌戰略，愛上租會繼續保持獨立品牌和獨立運營。

　　蔣先生説，自己這套房子的託管合約3月份將要到期，他表示之後選擇房子託管，除了要看租金價格，也會考慮託管公司品牌問題。

　　靠燒錢爭奪房源擴張規模 缺少資金彈藥就難以為繼

　　愛上租由前我愛我家聯合創始人、前盛世管家創始人童浩創立。2015年，盛世管家將二手房業務部賣給了鏈家，而其租賃業務部則剝離出來，與品牌公寓蝸居網絡合併，正式改名為愛上租。愛上租以杭州為中心，輻射至上海、蘇州、南京，擁有分散式長租公寓房源量超過8萬間，號稱長三角地區最大的住房租賃機構。

　　如今，愛上租被蛋殼收購，不免讓人聯想到，長租公寓市場是否進入到洗牌階段。

　　事實上，在2018年，由於樓市遇冷，租賃市場也受到不小的挫折。以杭州為例，2018年底，租金與年初相比僅有4%的漲幅，而2017年年末與年初相比租金漲幅達25%，2018年租賃市場的冷淡可見一斑。

　　在這樣的背景下，長租公寓市場無法獨善其身。杭州某知名長租公寓的有關負責人透露：“那些去年上半年瘋狂高價囤房的長租公寓企業，現在手頭房源都成了燙手山芋。”

　　在杭州透明售房網的租賃板塊上，長租公寓的空置房源非常多。

　　愛上租在2016年和2017年分別完成了A輪和B輪融資，融資額達4億多元人民幣，曾是當時全國長租公寓領域融資額度最高的企業，此後愛上租再無融資消息。2018年初，其對手自如獲得A輪融資，高達40億元。在混戰期，長租公寓品牌通過燒錢爭奪房源，擴張規模，一家激進的企業一旦缺少資本的再注入，容易陷入資金鏈危機。

　　據一位知情人士透露，其實在愛上租被蛋殼公寓收購以前，就遇到了資金緊張的問題，甚至爆出了提前跟房東解約或為止損的新聞。曾經有另一家本土長租公寓品牌有意收購，但因故未成功。“長租公寓看似在風口上，其實很難賺錢。”該人士感嘆，“至少這次2億美元的收購價，賣的時機不錯。”

　　為爭奪市場佔有率 在杭州有一些新探索

　　有業內人士稱，2017年底至2018年，長租公寓市場一下子涌入過多企業，魚龍混雜。目前，長租公寓市場競爭愈來愈激烈，遵循優勝劣汰的“叢林法則”。2019年是較為關鍵的一年，通過洗牌，一些頭部品牌可以脫穎而出。

　　浙江中原地産首席分析師荊海燕表示，蛋殼公寓是較為典型的互聯網思維企業，把市場佔有率放在第一位，而非盈利。

　　除了蛋殼公寓收購愛上租以外，灣流國際與星窩創享青年公寓（深圳本土長租公寓品牌）1月8日在上海召開新聞發佈會，宣佈並購完成，灣流國際成為星窩最大股東。

　　而麥家公寓在2018年底也完成對上海寓見公寓的收購，獲取了5000多間優質房源。麥家公寓是浙江省本土成立較早的長租公寓品牌，具有上市公司背景。麥家公寓以發展成平臺型公司為目標，目前在杭州有6家直營門店。

　　面對長租公寓市場的激烈競爭，麥家公寓的戰略是選擇與政府合作，參與人才公寓的運營及管理——最近剛剛結束選房的杭州市區首批人才專項租賃住房匯瀾公寓，就是由麥家公寓進行後期運營。現在麥家公寓在杭州已經運營匯瀾公寓和新沙家園2個政府人才公寓項目，相關負責人告訴記者，之後還會積極參與杭州市其他人才公寓運營的項目。

　　而在地産係長租公寓裏，朗詩寓表現極為突出。之前，朗詩寓在杭州的房源量並不多，幾個集中式公寓門店都屬於小體量。但在2018年第四季度，朗詩寓一舉拿下杭州瓜山城中村，以租賃形式取得了城中村的經營權，分別與當地村民簽訂了長租約。朗詩寓負責人稱，之後會對房屋進行統一的室內裝修改造，預計新增房源量超萬套，房源量立馬排到杭州地産係長租公寓的第一位。

　　據悉，朗詩寓會根據政府的規劃需求（即作為拱墅區運河新城以及“智慧網谷”的配套定位）對瓜山城中村項目進行業態調整，規劃後項目內將形成以居住為主，辦公、商業為輔的綜合性業態，形成綜合性的租賃型社區。“瓜山項目不僅是朗詩寓也是行業內迄今為止最大的租賃型社區項目。”

　　荊海燕認為，目前長租公寓市場仍然處於爭奪市場佔有率的階段，尚未有明顯的盈利模式。但政策對於長租公寓是支持的，所以大家先搶了蛋糕再説。等到一個成熟的盈利模式出現了，那時候規模就非常重要，當然，在這個賽馬的過程中，肯定有很多長租公寓品牌倒下，或者被收購。（李毅恒 吳佳怡 徐叔競）