50家房企長租公寓資産證券化獲批超千億元 住宅租賃公募REITs有望落地

　　從機構品牌到開發商的全面進軍，再到出現部分爆倉現象，長租公寓市場過去一年經歷了巨大變化。但從房企角度來講，佈局長租公寓項目仍是很多標杆房企的重要戰略之一。

　　近日，上交所在新年致辭中表示，2019年將推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。克而瑞地産研究表示，相信隨著國家推動建立租購並舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速，將不斷有租賃住房領域的項目對接到公募，從而進一步促進租賃住房市場以及該領域證券化的發展。

　　長租公寓拋超千億元融資計劃

　　回顧2018年，房企從長租試水到加速擴張，不僅融資規模急速增長，方式種類也愈發多樣。

　　據記者獲悉，長租公寓首單資産證券化出現在2017年1月份，當時由魔方公寓發行了3.5億元魔方公寓信託受益權資産支持專項計劃，從而成為了中國長租公寓領域的首單ABS。此後，招商蛇口、碧桂園等龍頭房企紛紛拋出百億元規模租賃住宅融資計劃。

　　克而瑞地産研究表示，據不完全統計，2018年我國50家房企在長租公寓資産證券化方面，發行規模已達107.21億元，相比2017年快速增長了168%，綜合優先級票面利率僅為6.05%。另一不完全統計數據顯示，截至2018年底，50家房企長租公寓資産證券化獲批額度已突破1000億元，約860億元待發行，預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的佈局規模。  

　　從發行的房企來看，發行資産證券化的企業大多都位於TOP20強以內，其中TOP20強2017年至2018年已發行資本證券化規模達135億元，佔總發行規模的92%；此外在獲批發行的隊伍中還出現了有部分央企或地方國企，如越秀地産、華僑城等等。由此可見，資産證券化對於企業要求相對較高，僅具備有較大規模或較高融資信用的企業方能涉足。

　　從單個房企發行的規模上來看，2017年-2018年招商蛇口在長租公寓資産證券化方面共融得資金60億元，在眾多房企中處於領先地位；此外保利發展、碧桂園2017年-2018年融資發行規模都達到了15億元以上，分別位居冠亞。從未來的發行額度上來看，招商蛇口的ABN及CMBS共獲批了260億元，目前仍有200億元待發行。

　　住宅租賃公募REITs有望落地

　　從資産證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs産品佔到了較大比重，融資規模達到了54億元。此外CMBS産品規模也佔比較大，規模達到了27億元，佔比達到了25%。從2018年後已受批但未發行的情況來看，類REITs及ABS的規模相對較大，分別達到了360億元及300億元，佔比分為42%及35%。

　　克而瑞認為，整體來看，雖然目前我國真正的公募類REITs還未出現，但相比于嚴管趨嚴的專項公司債或銀行貸款，發行長租公寓類資産證券化對於規模長租品牌而言無疑是一種更為有效的融資渠道。一方面，由於長租公寓現金流長期穩定，與資産證券化的發行要求十分匹配；另一方面，資産證券化也十分有利於存量資産的盤活、資金的加速回籠、資産使用效率的提高等等。相信隨著我國相關制度的不斷完善，長租公寓資産證券化市場將會得到進一步的長足發展。

　　值得一提的是，有業內人士認為，長租公寓是住房供應體系的重要補充板塊。對於房企來説，對這類業務投資一般是花費重金在公開市場拿地建房，或者在存量市場整體收購住宅項目改造出租，屬於以重資産方式持有集中式公寓運營，資金成本高，盈利週期長，但卻是未來多元化發展的重要佈局業務之一，甚至有些房企把其列為主航道業務，若公募REITs真正落地，將對房企減輕資金壓力，提高運營能力有所助益。（記者 王麗新 ）