房價不會因此漲 社區品質差別大

　　被廣大購房者頻頻吐槽的建築面積、公攤面積等問題迎來了新説法。

　　2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於〈城鄉給水工程項目規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。《住宅項目規範（徵求意見稿）》第2.4.6條規定：住宅建築應以套內使用面積進行交易。此前，大多數地方的房地産交易都是按住宅的建築面積計價，許多購房者也困惑于住宅建築面積、套內面積、公攤面積等多個概念。

　　在商品住宅領域，所謂建築面積指的是建築物各層水準面積的總和，包括套內面積和公攤面積。套內面積一般指的是購房者實際能得到的住房面積，包括套內使用面積、墻體面積、陽臺建築面積等；公攤面積則是由各套住宅分攤的公用建築面積的簡稱，包括大堂、公共門廳、過道、電(樓)梯前廳等，購房者並不能實際得到。

　　“公攤面積”是內地房地産業從香港引進的概念，不過早在2013年，香港就出臺新政做出調整，房屋銷售不再按建築面積計價，但公攤面積在內地沿用至今。對於購房者而言，按套內面積交易“所見即所得”，銷售方式更為直觀、透明，而公攤面積則因重復繳費、計算不透明等問題，頻頻被詬病。

　　公攤面積貓膩多，“按套內計價”可減少灰色利益

　　“住宅建築應以套內使用面積進行交易，按建築面積計價成為歷史。”看到這條消息，重慶市居民章偉凱忍不住“有點小驕傲”：“買房只買套內面積，我們已經領先全國多年了。”2016年，他在重慶市渝北區購買了一套商品房，在簽約時他注意到，購房合同及房本上所記錄的內容為“房屋套內面積86平方米”。

　　在全國大多數購房者還在為“該不該按建築面積交易”而跟開發商爭執不休的時候，早在2012年，重慶市就開始實行“按套內面積計價”的做法。《重慶市城鎮房地産交易管理條例》第十三條規定，商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同；交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。

　　雖然不用為“買房該看建築面積還是套內面積”而煩惱，但在以往的購房經歷中，章偉凱也為房屋“公攤面積”傷透了腦筋。2016年，章偉凱看中了現在入住的這套高層住宅，跟家人商議後，都覺得不錯，於是很快就交付了定金。簽約前，開發商的銷售人員告訴他，因為按照規劃，小區內將會留出許多面積作為綠化和公共空間，所以這套高層房屋的公攤比例將會比周邊其他小區更高一些。

　　但在入住以後，他和許多業主的共同感受是，小區“太擠了”：每層共有14套住房，卻只有2部限乘8人的電梯；小區內部所謂的綠化，也只是種了一些綠植；原本規劃中作為公共空間的人工湖，並未呈現在住戶眼中。

　　事實上，關於住宅建築公攤面積所存在的貓膩和問題，許多人早有怨言。2010年5月31日央視《焦點訪談》播出節目“公攤迷霧”，曝光“最牛公攤面積”事件。開發商事先承諾公攤不超過30%，事後卻高達52%，200多戶維權無望的業主欲哭無淚。

　　中原地産首席分析師張大偉告訴記者，一些開發商為了吸引購房者，甚至打出了“零公攤”這樣的標語，實質上零公攤只是一個噱頭，零公攤並不意味公攤面積為零，而是一些開發商會將贈送面積與公攤面積相抵消。贈送的面積很多情況下都是限高，或者隔層出現的，當然還有很多是地下空間，在後續使用中，會出現部分問題。

　　據張大偉介紹，從全國看，一二線城市相對規範，公攤系數在15-25%之間，而很多不規範的城市甚至有超過30%的住宅公攤系數。

　　“按照套內使用面積交易已經在重慶等個別城市落地，這一政策的確更有利於購房者，減少了開發商的灰色利益。”但張大偉同時提醒，目前，相關文件只是工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠；即便成為正式文件，也仍需確定是建議標準還是規定強制標準。

　　張大偉説，除了公攤面積計價，國內還有很多獨有、少有的房地産交易現象，例如期房銷售、二手房雙邊代理等。隨著房地産市場的發展，這些都有了改變的可能。“對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。”

　　房價不會因此上漲，開發商或將做大套內面積

　　住建部上述徵求意見稿發佈後，有人擔心房價可能會上漲。對此，已習慣於買新房按套內面積計價的章偉凱表示，自己並不擔心這個問題。

　　在他所經歷的重慶市多年的具體實踐中，不論是按建築面積還是套內面積計算，總房價並沒有變化。他舉例稱：一套商品房若按建築面積計算為100平方米，房價為1萬元/㎡；若按套內面積計算為80平方米，房價為1.25萬元/㎡，房屋總價為100萬不變。

　　不過，他也表示，重慶的二手房市場一般是按照建築面積來計算價格。“二手房的裝修、朝向、樓層這些（情況）都不一樣，可能業主還做了些自己的改造，所以按建築面積來算會公道些。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍分析，類似“買100平方米但使用面積只有70平方米”的事件造成許多購房者的維權，公攤面積也導致了物業費等社區費用繳納産生爭議。而從購房者角度來看，公攤面積只是附屬設施，主要看的還是具體能使用的套內面積。因此，本次政策調整若逐步落地，或將推動開發商更加注重做大套內面積。

　　在嚴躍進看來，住建部此次明確按套內面積計價交易，也是減稅降費背景下的具體體現。“現在強調減稅降費，如果按照套內面積徵收房地産稅的話，也是這一背景的具體體現。”

　　據他介紹，此次住建部對住房面積定義的轉變，會推動房地産稅和其他跟房屋交易面積相關的制度發生變革，最終統一以套內面積進行計算。不論是對於財政稅收還是購房者權益，都具有積極意義。

　　若上述政策逐步落地，今後商品住宅全部按照套內面積交易，在套內面積做大的同時，公攤系數是否越低越好？對此，張大偉提醒，儘管公攤面積不計入面積價格，但開發商亦可提高套內單價。如果開發商過度擠壓公攤面積，會導致社區生活品質下降，樓道、大堂等商品住宅的公共面積將會縮水，小區綠化、公共設施等也可能受到影響。

　　張大偉指出，從重慶等個別城市的落地情況來看，改為按套內面積計價交易，的確更有利於購房者，也減少了開發商的灰色利益空間，但從目前來看，這一政策變化影響最大的是期房銷售。“羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。”（記者 李晨赫 王林）