瀋陽南塔地塊創土拍新高引發樓市連鎖反應

　　是誰借了土拍新高的東風？南塔土拍落槌後，業內尤其是區域輻射周邊的項目格外興奮，一方面他們以此為參考更加看好區域樓市預期，畢竟龍湖作為全國領軍房企，近年在瀋陽的項目大獲成功，頗具示範意義；另一方面，南塔地塊18300元的樓面價已經超出了瀋陽很多一環在售樓盤價格，“麵粉價格高於麵包”讓此前持幣觀望的購房客群紛紛提前入場，各大售樓處近期到訪量明顯提升。

　　溢價率79.41% 群雄爭地催生地價新高度

　　3月28日的南塔地塊土拍可謂具有標杆意義，為瀋陽的房地産市場帶來強刺激。該地塊編號為2019-002號，土地面積2.56萬平方米，規劃用地性質為二類居住、商業，容積率大於1.0不大於3.5，商業比例18-20%，住宅出讓70年，商業出讓40年。起拍價格10200元/建築平方米，折合起始價9.13億元。

　　本次土拍在開拍之前就匯聚了業內關注的目光，拍賣現場華潤、龍湖、融創、美的、中梁等五家競買人到場參與競拍。競拍現場競爭激烈，華潤、龍湖一度互不相讓，最終龍湖以18300元/建築平方米的價格強勢奪地，地塊總價16.37億元，溢價率79.41%。雖然地處沈河區一環，但是能拍出如此高價還是超出了業內預期。

　　樓面價18300元 南塔板塊豪宅價超4萬？

　　按照以往的市場慣例，每拍出一塊高價地，都會造成區域房價的重新調整，周邊在售新房或者二手房坐地起價的現象屢見不鮮。雖然瀋陽目前處於限價階段，但是南塔地塊一拍出，五礦、越秀等周邊新盤還是迅速做出回應，馬上取消了現有優惠折扣，也算是一種“變相漲價”。

　　南塔地塊位於沈河區一環，周邊居住氛圍濃厚，金廊、五愛、南塔商業配套完善，更有豐沛的教育、醫療、休閒資源。交通路網發達，距離地鐵2號線工業展覽站約1.5公里。未來龍湖這塊地上的房子賣多少錢是很多人津津樂道的話題。業內估測，算上土地成本、建安成本、裝修成本、行銷運營成本等，龍湖未來精裝高層單價在3.5萬/平方米，甚至直奔4萬。

　　對標金地峯匯，2017年12月1日，金地以12900元/建築平方米競得教育學院地塊，目前金地峯匯在售單價3萬多元，業內預測，待高價土地入市後，在附加品牌價值的基礎上，預計龍湖南塔地塊房價仍有上漲空間。儘管目前很多人對4萬多的房價難以想像，但是類比當年的瀋陽萬科鉑萃園、瀋陽星河灣等項目，會發現高端項目的定價及銷售與普宅有較大的市場邏輯差異。

　　房企高溢價搶地 影響傳導至市場端

　　回顧一下近兩年的瀋陽土地市場，2017年因土地供給節奏出現超長真空期，滯後129天后開放土地市場出現空前的熱度，並在2018年形成高端改善産品集中供應峰值。在高供應的推動下，市場水位線被拉升至新的高度。此背景與企業急需土地儲備需求相疊加，使2018年上半年土地市場熱度慣性持續。

　　瑞達思雲數據顯示，2018全年高溢價土地12宗，溢價區間為54.5%-138%，主要集中在渾南、鐵西、于洪三區。政府調控及限購后土地出讓手段、方式的改變，讓房企雖然對優質土地仍有爭搶，但是高溢價土地表現弱于2017年。

　　2019年3月份瀋陽土拍市場炙手可熱，中海3月13日以5000元樓面價拿下沈北科訊地塊，3月22日龍湖以6200元樓面價競得于洪新城81號地，金地8550元奪得新宏久北地塊，3月26日融承商業又以5100元樓面價（另有2.4萬平産權無償移交政府住房）斬獲全運創新路北-1地塊，熱點地塊溢價率都非常高。土地普遍超高溢價，成為觸動市場端價格變數的最大因子，未來入市的高端改善産品在價格方面將與普通住宅進步一拉開差距。（記者 劉建玲）