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多地集中供地開啟 市場分化加劇
2021-05-11 09:45:52來源:經濟參考報責編:韓東林

  10日-11日,因報名企業眾多而延期舉行的北京首輪土拍迎來競價出讓環節。開拍首日,12宗地塊以516.19億元成交,但其中7宗地塊因觸及“競地價”“競政府持有產權份額”雙頂,轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序,競得開發商仍處待定狀態。

  今年是執行“雙集中”供地政策的第一年,在北京之前,長春、廣州、無錫、重慶、杭州等地已完成首輪出讓。目前來看,各地土地熱度分化加劇。重慶、杭州、無錫等地土地市場熱度高企,杭州超過七成地塊溢價率觸頂,重慶近半地塊溢價率超50%,但首個公開競拍的長春,首輪土拍的38宗土地中,32宗以底價成交,2宗流拍。

  北京首日競拍競爭激烈

  資料顯示,此次北京首批集中供應30宗地塊,約169公頃,建築規模約345萬平方米,掛牌起始價達1035.81億元,約佔2021年宅地供應計劃33%。

  地塊共涉及12個區,其中15宗位於中心城區,建設用地面積約73公頃,佔比約43%;位於多點及副中心地區項目11宗,建設用地面積約72公頃,佔比約43%;位於生態涵養區項目4宗,建設用地面積約24公頃,佔比約14%。

  為了更好控制房地價格,此次出讓結合相關宗地所在區域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。建立“房地聯動、一地一策”會商機制,加強精準調控;引入房屋銷售價格引導機制,將價格引導前置到土地出讓環節。

  據悉,10日,北京共有12個地塊現場競拍,總成交金額為516.19億元,成交住宅用地規劃建築面積102萬平方米,相當於2020年全年成交住宅用地規劃建築面積的15.7%。具體來看,12宗地塊全部達到預設地價上限後,進入競政府產權份額或競配建公租房面積階段。其中,7宗地塊因觸及雙頂,轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序,分別為海淀區樹村2宗地、朝陽區王四營3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。

  出讓文件顯示,參加投報的競買人需于現場競價後第10個工作日提交投報高標準商品住宅建設方案申請書包括綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、依據技術應用和管理模式。

  例如,位於海淀樹村的兩個地塊,分別經過41輪競價和42輪競價達到57.3億元和63.7億元地價上限,並觸及20%政府產權份額比例上限。上述地塊房價上限為11.2萬元/平方米,這也意味著,購房人購買商品房價格將不超過8.96萬元/平方米,獲得80%產權。但由於該地塊進入高標準商品住宅建設方案投報程序,競得企業仍然待定。

  貝殼研究院高級分析師潘浩表示,北京首日競拍競爭激烈,保證金總額高達1580億元,足以看到房企的熱情。但對於大多數房企來說,根本拍不到地,資金較差房企只能觀望。

  “雙集中”下土地溢價率趨穩

  雖然北京成交地塊金額觸頂,但從溢價率來看,成交溢價率為7.7%,較此前設置的8.6%的上限溢價率有所下調。中原地產首席分析師張大偉表示,低溢價率將成為北京供地很長一段時間的主旋律。北京壓制“地王”的態度非常堅決,30宗地塊分別根據地塊位置優質程度,在競拍階段都做了特殊要求。

  貝殼研究院日前發佈的4月居住用地市場月報顯示,4月全國351城住宅用地成交規劃建築面積累計同比下滑8.4%,成交金額累計同比增速收窄至5.7%。全國351城住宅用地成交溢價率19.3%,同比增長5.5個百分點,其中6座集中供地城市成交溢價率較2020年成交溢價率增長9.5個百分點,控制良好,全國價率的上漲主要來自非集中供地城市。

  CRIC數據顯示,全國土地市場經營性用地成交建築面積也降至13428萬平方米,同環比分別下降42%和14%。例如,廣州首批集中供地中,大幅提升供應量,完成2021年國有建設用地供應計劃中住宅用地建設用地面積40.4%,成交居住用地規劃建築面積相當於2020年全年的一半以上,土地成交樓面價均價卻較2020年全年成交樓面價下滑15.3%。

  潘浩表示,5月到6月初將進入首批次集中供地高潮部分,而4月的集中供地僅僅為試水階段,全國住宅用地市場穩地價效果初步顯現。

  CRIC研究中心研究員馬千里表示,受集中供地影響,多個房企土儲告急,加之上半年企業現金流較為充裕,房企拍地積極性較高,刺激土地市場熱度上漲。但整體來看,由於房企資金量受限,非熱點城市土地價格明顯穩定。同時,熱點城市土地側調控方向由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡,調控效果初顯。

  土地市場分化加劇

  5月8日,杭州首批集中供地收官,兩日成交總額高達1178.2億元。成功出讓的57宗地塊中,44宗地達到封頂價,平均自持比例達16%。其中,杭州地上房地產集團有限公司以10.92億元上限價競得的城東濱湖新區單元自持比例達40%;建發地產競得的拱墅區祥符東單元地塊,則需自持38%。

  重慶市轄區住宅用地“兩集中”出讓,46宗土地成功出讓,其中,22宗地成交溢價率超過50%,最高溢價率達到130%,平均溢價率也達到42%。無錫首批集中供地的16宗土地,成交總額256億元。其中,15宗達到限價競租賃階段。

  與上述城市不同的是,瀋陽和長春相對較為冷淡,尤其長春平均溢價率僅有3.3%,大部分地塊底價成交,還出現了終止掛牌、流拍的現象。

  CRIC研究中心研究員謝陽春表示,“分化”是行業規模增速放緩後的市場常態,從4月的六個集中供地的城市來看,不同城市土拍冷熱不均。

  從企業投資熱情也可窺知一二。謝陽春介紹,首批進行集中供地拍賣的城市中,廣州、無錫、杭州等都是開發商重點關注的核心城市,且由於不乏優質地塊供應,導致房企拿地積極性相對較高。有些房企為提高競得概率,使用多個馬甲公司共同參拍一宗地塊。房企規模上,廣州、無錫等地,一半以上地塊均為50強房企所獲,但反觀長春成交38宗地塊,僅有3宗地塊被50強房企競得,其他拿地房企均為中小房企或本地房企競得。

  “除了不同城市的熱度有所分化以外,同一城市內部也出現分化。”謝陽春說,與無錫、重慶八成地塊可比地價上漲不同,廣州首次集中拍地中,可比地價上漲和下跌的地塊分別佔46%和54%,分化顯著。其中,廣州南沙、黃埔區還誕生了兩宗新的單價地王,而增城、從化、花都等區域地塊則以底價成交為主,且流拍的6宗地均集中於此。(梁倩)

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