房企借道信託融資 資金成本水漲船高

2018-11-13 09:41:37|來源:人民網|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  隨著調控持續深化、行業競爭加劇,房企融資越來越受到限制。

  近日,中國琱j擬發行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃再度處於中止狀態,而這已是該筆公司債第二次處於中止狀態。

  據相關媒體不完全統計,僅10月就有雅居樂、合生創展、魯商置業等房企的多項融資計劃被中止或終止審查,融資受阻累計數額近300億元。2018年以來,房企融資受阻數額累計近1000億元。

  在此現狀下,探索開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。記者注意到,信託已成為房地產融資的有力補充渠道,但資金成本面臨水漲船高。

  信託類貸款上升

  同策諮詢最新數據顯示,今年10月,40家典型上市房企融資總額為392.65億元,2018年以來首次跌破400億元大關,更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

  從走勢來看,自今年5月以來,房企融資情況一直不太樂觀,雖然七八月份小幅回溫,但融資額與前4個月相比差距甚遠。而自9月融資再度下降後,10月融資總額環比降幅更超一成,為今年以來融資額新低點。

  從分類融資來看,10月債權融資額為391.46億元,佔房企融資總量的99.70%,環比下降11.27%。其中,公司債融資194.61億元,佔比49.56%;其他債權融資78.90億元,佔比20.09%;境內銀行貸款52.59億元,佔比13.39%;信託貸款45.35億元,佔比11.55%;中期票據20億元,佔比5.09%。

  從融資渠道來看,10月除信託貸款和中期票據外,其餘融資方式融資金額均有所下降。具體來看,公司債融資環比下降9.77%,其他債權融資環比減少39.33%,境內銀行貸款環比減少6.79%,而信託貸款則環比增加了16.2%。

  用益信託資深分析師帥國讓告訴《國際金融報》記者,從近三個月(8月、9月、10月)的集合房地產信託融資數據來看,融資類地產項目佔比高達70%。

  中國信託業協會特約研究員周萍表示,目前房企融資需求仍較大,在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下,短期對信託融資的需求或難以降低。

  “今年房企的經營壓力很大。限購、限貸等一系列房地產調控政策密集出臺,使得房企資金流普遍偏緊。然而,房企的融資渠道卻並不順暢。”小小金融總經理劉小峰對《國際金融報》記者分析,監管層加強對房地產行業的調控力度,使得銀行貸款、房企發債等融資渠道均受到一定程度的限制。另外,今年股市震蕩下跌,房企股權質押的融資渠道也受到限制。劉小峰稱,這使得房企不得不接受高成本的資金,以便維持正常的經營。

  融資成本上漲

  據資深信託分析師袁吉偉介紹,房地產通過信託公司融資,一般的做法是假股真債或信託貸款,根據項目情況而定。以往,銀行向地產公司發放貸款都是通過信託通道來做的,目前信託公司的通道業務做得較少,主要是主動管理業務。“當前,符合條件的地產公司就做信託貸款,不符合的就是假股真債,或者特定資產收益權投資”。

  劉小峰告訴記者,房企通過信託公司融資,最基礎的操作模式是信託貸款,即投資者投資信託產品,由信託公司向房企發放信託貸款,房企提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等,並按約定向信託公司支付利息、歸還本金,信託公司再向投資者分配信託收益和本金。

  記者採訪了解到,2018年以來,房地產行業融資成本高企。

  易居研究院研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示,一般來說,房企的融資成本在5%至7%是較為合理的,但目前很多融資成本遠超過7%,9%以上的現象比比皆是,甚至兩位數的融資成本也存在。這些也體現了房企融資背後的壓力相對比較大。

  據同策研究院總監張宏偉透露,目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%,而大型房企的融資成本基本也在8%至10%之間。

  具體到信託融資,某信託業人士在接受媒體採訪時稱,房企因為負債率較高,對現金流的要求是剛需,只要能拿到錢,幾乎不在意成本。某排名前五的地產公司去年信託發行成本在8.5%左右,今年可以接受13.5%。一些中小地產公司的發行成本則更高,基本都在15%左右。

  對於定價問題,某華東區域信託公司資產信託部總經理在接受《國際金融報》記者採訪時表示,信託的所有業務,包括但不限于房地產項目,都是差別化的市場定價。“成本完全市場化,都是談出來的,高了企業受不了,低了投資者不認。所以不能說信託賺了實體經濟的超額利潤”。

  帥國讓指出,鋻於市場上的資金流動性趨緊,加上監管越來越嚴厲,企業融資成本上升是必然的。

  “融資成本高與近年的政策調控有很大關係,去杠桿在地產市場形成很大的影響。”嚴躍進對記者稱,後續企業的融資情況會有所改善,包括房企資金回籠,房屋銷售業績變好,或者銀行對地產的態度有所轉變,都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天。

  項目篩選標準提高

  今年以來,房地產信託整體成立規模增長迅速,且收益率也較高,帶動了信託整體收益攀升。

  用益信託數據顯示,今年1月1日至10月30日,房地產信託產品平均年化收益率達到8%,規模總計7091億元;而去年同期房地產信託產品平均收益率為7.02%,規模總計4870億元。

  袁吉偉對《國際金融報》記者稱,隨著房地產公司自身資金鏈緊張,風險會加大,投資者要求的收益率也會提高。

  “當前房地產信託仍是信託公司的一大重要業務,支撐信託規模和利潤的增長。”用益信託工作室研究報告指出,隨著監管趨嚴、資金募集難度加大,未來房地產信託業務發展仍有較大壓力,一旦房企現金流出現問題,後續很可能面臨兌付壓力。

  一家上海地區的信託公司相關人士對《國際金融報》記者表示,房地產信託產品利率一路猛漲,信託公司也樂於發行。不過,由於“僧多粥少”,信託公司對房企的要求也不斷提高。

  張宏偉稱,信託公司對交易對手的篩選標準不斷提高。以項目所在地來說,即便是一二線城市,房企能通過信託公司融到資的也還是少數。

  北京一家信託公司的業務總監坦言,現在公司對融資方的最低要求是百強房企,其次還要考慮項目的位置,對於二線以下城市基本不考慮。

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