倪鵬飛 :樓市弱均衡 風險須防範

2018-07-17 17:00:27|來源:經濟日報|責編:鄭思雯

  自2016年9月30日以來,在中央“房住不炒”定位指導下,各地紛紛出臺樓市調控措施,全國房地產市場形勢發生顯著變化,價格上漲勢頭得到遏制,去庫存取得了明顯進展。不過,在一線城市房價總體回落的同時,有些熱點二線和三四線城市的房價漲幅依然較高。如何看待房地產市場這種差異?下一步調控該指向哪?對於這些問題,我們特邀中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛作出解讀。

  2016年9月30日以來,隨著調控力度不斷加大,一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫趨勢得到控制,市場逐漸進入弱均衡狀態。之所以稱之為弱均衡,是因為其基礎還不夠穩固,提醒我們要高度注意當前房地產市場存在的風險。

  首先,重點城市房價泡沫較大。根據我們的研究,2017年全國地級以上城市平均房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)為7.5,35個大中城市超過10,重點城市的房價收入比是合理區間(3至6)的兩倍。其次,金融機構的房貸比例偏高。根據有關部門測算,2017年我國的住房抵押貸款與房地產價值比達59.3%,如果房價降幅超過50%,不少家庭或將選擇“棄房棄貸”,斷供風險增大。再次,居民部門債務率偏高。根據中國人民大學經濟學院測算:中國居民部門杠桿率(48.4%)低於發達經濟體的平均水平(76.1%),但2017年居民部門債務佔可支配收入比重達到110.9%,已高於美國家庭部門的杠桿率水平(108.1%)。房地產資產佔我國居民總資產的比重,在2017年就達73%,遠高於美國的水平。最後,開發企業負債率過高,多數企業超過國際公認的60%紅線。同時,債務到期償還壓力巨大,但銷售回款速度卻放緩。

  另一方面,還要防範未來房地產市場的相關風險。

  首先,由於相關利益機制未變,實體經濟發展存在某些困難,加上城鎮化進程仍在推進,所以金融機構支持房地產消費和投資的熱情沒有減弱,地方政府炒地以及刺激房地產發展的內在衝動沒有減弱,居民投資和投機房地產的動力沒有減弱,開發企業投資房地產的動力沒有減弱。在外部環境多變和固定資產投資增長乏力等情況下,經濟增長也有靠房地產投資帶動的需要。

  其次,房地產市場預期總體處在謹慎樂觀的區間。由於多種原因,市場普遍相信一些地方政府不會讓房價大跌,甚至調控措施難以持續,從事房地產投資仍是較好選擇。有關部門調查表明,2018年二季度有36.5%的居民對三季度房價預期“上漲”。而2018年一季度有31.4%的居民對二季度持上漲預期,2017年四季度有32.0%的居民對下一季度房價預期“上漲”。

  再次,房地產行政調控的正副作用此消彼長。截至目前,本輪調控已經持續一年多,儘管力度逐漸加大,範圍不斷擴大,但政策效果在邊際上卻在下降。各類市場主體都試圖通過各種“創新”來放鬆調控。與此同時,有些調控措施產生了很多意料不到的問題,導致市場亂象頻出,甚至造成了市場恐慌,加劇了市場反彈風險。

  值得警惕的是,在一些地方樓市泡沫增大的情況下,一旦未來房地產市場形勢和預期發生逆轉,房價下降失速,可能導致企業和家庭部門信貸違約等一系列問題,影響房地產市場、金融和經濟的穩定發展。

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