北京擴大共有産權養老社區試點

　　日前，本市正式確定共有産權養老社區試點項目的下一步擴圍計劃，即在通州區半壁店區域建設全市第二家共有産權養老社區，預計今年開工建設，2020年有望實現入住。備受消費者關注的新試點産權分配方式基本確定，即複製現有試點的模式，由企業和購房者分別佔有5%和95%，購房者將拿到50年的共有産權不動産證，每間養老居室仍需有60歲以上老人居住，每個月將繳納一定數額的服務費。新試點項目還將建設配套的社區衛生服務中心和幼兒園，房價與周邊商品房價格基本平齊。

　　2016年，市民政局、市住建委聯合印發《共有産權養老服務設施試點方案》(以下簡稱《方案》)，明確本市首個也是當時惟一的共有産權養老社區試點為位於朝陽區雙橋的恭和家園項目。該模式以“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”為主要內容，其中，養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，多項措施限定60歲以上老年人居住；由企業對配套醫療、護理、餐飲等公共服務設施持有經營。

　　去年年底，本市首個共有産權養老社區在朝陽雙橋恭和家園已經開放。近日，共有産權養老社區將擴大試點。樂成老年事業投資有限公司（以下簡稱“樂成養老”）項目負責人向北京青年報記者透露，繼朝陽雙橋項目後，本市正式確定了下一步擴圍計劃，即在通州區半壁店區域建設全市第二家共有産權養老社區，預計今年開工建設，2020年可實現入住。

　　“目前，半壁店試點規劃佔地8萬平方米，其中2萬平方米的獨立養老機構及6萬平方米的共有産權養老社區，分別可以向社會提供300多張養老機構床位和800至900套養老居室。”樂成養老項目負責人表示，新試點還將建設7000余平方米的社區衛生服務中心作為養老配套的醫療機構，打造醫養結合模式，為周邊老人提供必要的醫療服務。此外，還將建設一個4000多平方米的幼兒園。

　　樂成養老項目負責人表示，當下，僅靠國家財政來負擔養老並不現實，應該引導社會資本引入養老産業。可長久以來一直未能探索出一個合理的盈利模式，因而在重資産、高投入、回報週期長的現狀下，社會資本常常裹足不前。即便像“樂成養老”這樣最早從事專業養老服務的民營企業，也曾為此發過愁。以樂成養老旗下的高端養老機構“北京雙井恭和苑”為例，作為北京首家“醫養結合”試點單位，該項目總投資3億多元，按照目前的價格（每人每月每床7000至25000元不等），也要50年才能收回成本。“這樣的項目，誰會來做第二個呢？與其把希望寄託在民營資本的‘情懷’上，不如探索像共有産權養老住房這樣政府、企業、消費者三方共贏的新模式。”該負責人説。

　　釋疑

　　釋疑一

　　共有産權社區房價為多少？

　　對於新試點的房價，樂成養老項目負責人表示，應該會比雙橋項目稍高一些，不過基本等同於半壁店周邊一般商品房價格。據了解，目前試點所在區域周邊新建商品房售價普遍在6萬元/平方米左右。“最終決定半壁店項目的售價主要包括建設成本、周邊市場價格以及對於共有産權模式的接受度等。”

　　此外，半壁店試點的戶型規模及每戶總價也會拉開一定的差距，兩居室、一居室和單間戶型各佔1/3。該負責人還表示，通過對雙橋試點項目的研究發現，購買共有産權養老社區的老人普遍傾向於選擇兩居室的戶型，因此半壁店的兩居室項目佔比相較于雙橋項目會有所提高。此外，每套房的服務費價格是否維持在3000元/月的水準還需要進一步論證再確定。

　　釋疑二

　　誰有資格購買入住？

　　據了解，共有産權養老社區對於入住人資格有嚴格限制，試點項目入住人資格為60周歲（含）以上的老年人。入住者必須接受評估審核，保證每個居室內必須有一位60周歲及以上老年人居住，並在民政部門登記備案。

　　樂成養老項目負責人表示，為防止投資投機者“鑽空子”購買共有産權居室，企業方將在入住協議中要求居室內不能在無符合條件老人入住的情況下入住其他人員，而且無人入住的居室也需要按時繳納服務費用。除每一任産權擁有者入住前都要簽訂房屋使用協議外，該項目還確保企業雖擁有5%的産權，但是與95%的産權持有者享有同樣話語權，確保企業可以及時對後續房屋的轉讓租借有干預的權利。

　　釋疑三

　　為何要在養老社區建幼兒園？

　　樂成養老項目負責人介紹，這是一老一小代際融合養老模式，這種模式在美國已經發展得比較成熟，樂成養老也是全市首家實踐這一模式的企業，目前在雙井恭和苑已經有了成功的探索。在雙井恭和苑，就有一條50余米的長廊，連通了一家幼兒園和養老院，每週孩子們可以穿過長廊，給老人表演節目，老人也可以來到幼兒園，利用自己的人生閱歷、知識給孩子們講課。比如在清明節、重陽節等傳統節日，老人會給孩子們上傳統文化課，孩子們也可以給老人做各種敬老愛老活動。

　　“把老人和孩子放在一個社區，一方面，可以從小培養孩子們關心他人的社會責任感，另一方面也可以充分體現老人的社會價值，有孩子們在身邊，也能起到激發老人活力的作用，對於老人的身心健康都有好處。這種一老一小代際融合的模式，也體現了雙贏的效果。”該負責人説。

　　釋疑四

　　老人若過世房産能否出售？

　　樂成養老項目相關負責人介紹，共有産權養老居室可以轉借，如果購買者家中老人去世，房産可以出售、出租，出售按照市場價格，相關獲利將全部為購買者所得。當然，購買者、入住者也必須通過嚴格的審核。樂成養老項目負責人介紹，如果家中老人過世，居室持有人又沒有養老需求，企業也可以幫持有人按市場價進行出租，相關收益也全部由購買者所得。

　　市規劃國土委副主任謝俊奇表示，雙橋試點項目的用地性質是養老而非房地産，享有經營性養老用地政策，不適用於房地産的土地利用政策。可以確定的是，購房者擁有養老居室50年産權包括的是95%份額內的房屋所有權和土地使用權，不動産證辦完後可以進行抵押。市規土委將對試點項目進行3個方面的監管，嚴禁以養老機構的名義搞房地産開發，嚴禁以養老為名開展與養老無關的活動，嚴禁改變土地使用性質。

　　故事

　　就跟住自己家裏一樣

　　今年84歲高齡的古淑霞是去年年底第一位搬進朝陽雙橋共有産權養老社區的老人。老人有兩個兒子和一個女兒，分別住在朝陽、豐臺和通州。古淑霞在1985年從北京毛巾廠退休後，就開始幫忙照顧兒孫以及臥病在床的愛人，在三個區之間來回跑，一輩子都在為家人忙碌。

　　去年，古淑霞的兒女們得知了朝陽雙橋項目即將開業，抱著試試看的心態，為老人買下了一套房。“我當時就帶了兩件衣裳一條被子，想暫時住個十天半個月感受一下，結果發現，這一住就不想走了。”古淑霞帶北青報記者參觀了她的房間，屋子裏收拾得整整齊齊，每天都有工作人員上門打掃。一間客廳加開放式廚房，一個臥室，還有一個寬敞的廁所，70余平方米的房間，老人一個人住足夠了。冰箱裏是孩子們為老人買的各種食材，雞蛋、牛奶、蔬菜、肉食、麵粉等等塞得滿滿噹噹。“有時候就自己動手做點早飯，午飯晚飯都在食堂吃，食堂菜色也很不錯，葷素搭配，一天六個菜，刷卡就行。”

　　屋子裏最顯眼的是老人的手工藝作品——各式各樣的絲網花，一盆盆、一簇簇，擺滿了窗臺、茶几和飯桌。這是古淑霞參加的手工藝小組的成果。“來了這裡活動非常豐富，有唱歌的、打牌的、做操的、書法的、做綠植的、做十字繡的，而我最喜歡的就是手工藝，孩子們給我從網上淘到了這些原材料，我就照著老師教的步驟，自己做絲網花。做了好幾十盆了，有的放在我們院大廳裏展出，有的送了人。”看著自己的作品，古淑霞得意地笑著。

　　“一到早上9點就開始做操，下午沒事了就找老朋友打牌，吃飽了飯就一起遛遛彎，每天都有不同的興趣小組可以參加，不怕孤單。孩子們每週末都來看我，在這裡，就跟自己家一樣。”古淑霞説。（北京青年報 記者 蔣若靜）