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未來辦公模式悄然而至
2020-03-26 09:32:31來源:廣州日報責編:韓東林

  復工復産有序推進,寫字樓恢復常規辦公狀態,但疫情仍然讓商辦市場備受考驗,租戶的需求期待正在發生變化。線上辦公的廣泛推行等不確定性讓寫字樓運營者壓力增加,房企需要有新的商業模式去迎合未來消費者的需求。面對消費升級的新需求,甲級寫字樓將面臨挑戰,需要業主能提供核心傳統空間搭配靈活空間辦公方式組合解決方案,“未來辦公”模式、健康物業、綠色建築將成新風尚,混合社區或將興起,辦公和居住混合的戶型等有望改寫傳統篇章。

  商業地産機遇悄然而至

  疫情突發令商業地産市場面臨極大挑戰,經濟活動放緩,人工、資金等要素流動性亦暫時下降。然而,市場發展機遇卻悄然醞釀。

  仲量聯行研究數據顯示,未來2~3個月將從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓的企業主要分佈在金融、商務服務、科技等行業。下調租金的寫字樓主要租戶分佈行業也集中在金融、商務服務業、科技、教育、零售餐飲等。

  寫字樓因擁有穩定的現金流和較低的運營難度,近年成為越來越多機構投資者資産配置的首選。不少機構大的投資策略沒有變化,但在小的投資價值判斷上有調整。有投資機構負責人預計,今年會出現投資窗口期,可以把握特殊時機的投資機會。

  第一太平戴維斯投資部對百個海內外投資機構、開發商和業主的調查數據顯示,儘管市場暫時放緩,但64%的受訪者對疫情後經濟復蘇持樂觀態度,且對廣州等城市尤為看好。約31%的受訪者持觀望態度,這在外資投資機構中尤為明顯,大部分國資背景的投資機構則表示將維持高度關注。有74%的受訪者視廣州、深圳為物業投資首選地。廣州市場供需相對平衡,風險抵禦能力較高,在各地區政府政策支援下,區域市場或將在疫情後出現反彈。

  記者走訪廣州招租寫字樓時了解到,疫情導致實地看房、租賃協議簽訂、裝修施工等受限,市場信心亦受影響,不少業主租賃策略更謹慎。但仍有部分行業將會在疫情後受益於加速釋放的新增需求,或將促進行業的新一輪發展機遇,也會轉化為對於甲級辦公樓的升級或擴張需求,如保險、線上娛樂、傳媒、教育、醫療健康等行業。

  對綠色建築需求更強

  具可持續性和健康特性的綠色建築將會迎來長期的需求,尤其是在室內空氣品質、通風系統、排水系統和其他室內環境相關方面更具優勢,可以改善員工舒適度的建築更受關注,這可能會加速LEED和WELL認證的發展。截至2020年,亞太區共有700座經過WELL認證或註冊的商業建築,其中超過四成在中國內地。疫情將促使企業重新評估業務連續性規劃(BCP),特別是需要將重點業務和重要員工分散在各地的企業。部分企業可能會考慮在未來突發狀況時,在不同時間和地點安排員工輪班工作。物業管理將更加重要,管理公司加強現有的衛生政策確保租戶及其員工的安全,特別是設有咖啡館、零售和靈活辦公室等共用設施的物業。寫字樓業主也可以參考零售業主的做法,通過租戶服務平臺APP和社交媒體提供醫療資訊和交流,讓租戶了解最新情況。

  疫情或將加速帶動相關産業的創新和研發。疫情期間,許多樓宇都採用前沿管理手段和設備,如熱成像儀、數字樓宇防控系統等;虛擬看房也有利於解決招租問題。長期來看,引入數字化平臺及利用區塊鏈等科技探討線上交易的可能性,是推動房地産升級進入實質性階段的關鍵。

  探索 “未來辦公”模式

  仲量聯行深圳商業地産部總監李文傑分析,面對疫情對需求的改變,市場格局也將發生趨勢性變化。雖然“在家辦公”“遠端辦公”是在特定環境下新的嘗試,但疫情過後有望得到更廣泛的應用與升級,企業將更多探索 “未來辦公”模式,最終融入到人文健康維度。

  世邦魏理仕分析認為,疫情後寫字樓市場將迎來升級,租戶和辦公樓業主將思考選擇更安全健康的辦公物業,以及如何優化和提升樓宇的硬體設施及物業管理水準。未來樓宇健康及危機管理將成為業主在設計、改造和管理樓宇項目時著重考量的要素。

  彈性辦公和共用辦公空間比例需增加

  李文傑表示,不少市場短期措施和影響可能很快會過去,但市場一些結構性變化會對未來市場供應、招租策略等産生影響。

  因疫情的影響,即使是大型企業控制基礎成本的需求也在提升,需要增加彈性辦公空間和共用辦公空間的比例,削減預算辦公面積,增加共用辦公空間比例,將成為主流做法,如何使租賃成本下降而辦公空間又能滿足員工辦公的需求,不少受訪企業表示,希望能尋找有大量靈活辦公空間的寫字樓,可以將部分部門,例如後勤、行銷銷售前線部門放在靈活辦公空間,從而削減傳統辦公空間的面積。這種核心傳統空間搭配靈活空間的辦公方式就被稱為Core&Flex辦公方式,對於企業而言更希望發展商能提供租賃綜合解決方案,既能交付傳統的辦公室,也能有靈活辦公工位滿足短期需求,甚至還有定制裝修,綜合解決方案將是未來市場的機會。

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