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短租房迎來嚴監管
2020-09-01 09:28:03來源:人民日報海外版責編:韓東林

  旅遊、求學、務工、看病……在大城市的短期居住需求,除了通過酒店行業來滿足外,有相當一部分流向了短租市場。

  近日,北京市住建委等部門聯合起草了《關於規範管理短租住房的通知(徵求意見稿)》,在經營條件、經營方式、監管部門義務等多個方面對短租住房市場提出具體要求。這將給短租房市場供求雙方帶來什麼影響?北京先行一步,其他城市會不會跟進?

  誰在租用短租房

  ——到大城市就醫、旅遊、短期培訓、臨時週轉的人群,更青睞短租房

  短租房,通常指利用居住小區內的住房、按日或者按小時收費、提供住宿休息服務的經營場所。短租房比酒店便宜,比長租房靈活,地理位置和交通條件優越,入住手續比較簡便,受到不少人青睞。

  北京市一所高校的研究生呂建軍就曾經體會過短租房的便利。“我本科、碩士都在這所學校就讀,本科畢業到研究生入學這段時間,不能在學校宿舍過夜,住酒店又太貴,就和幾個同學一起在附近小區的短租房湊合了一個月。”

  程凡的孩子患有罕見病,夫婦倆帶著孩子到北京市某兒科醫院治病。醫院床位緊張,等不到床位時,一家人就先在醫院附近的短租房過渡。據了解,該醫院知名度高,吸引了眾多來自全國各地的患兒就診,附近小區的一些業主、二房東紛紛做起短租房生意,把房子租給患者及其家屬。“租一個月、兩個月都行,價格比酒店低不少,離醫院幾分鐘的路程,還能做飯,外地患者住在這裡很方便。”程凡説。

  北京市房地産法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受本報記者採訪時指出,由於大城市在醫療、教育等方面擁有更加優質的公共資源,就業機會多,平均收入高,對外來人口吸引力強,其租賃住房需求也水漲船高。短租房在滿足來京人員短期觀光旅遊、培訓學習等需要方面,能夠發揮重要作用。

  隨著共用經濟的發展,國內短租房市場規模快速擴張。國家資訊中心發佈的《中國共用住宿發展報告2020》顯示,2019年全國共用住宿市場交易規模約為225億元,同比增長36.4%,房客人數達到1.9億人,服務提供者人數約618萬人。在各大城市共用住宿市場中,北京在房源量、間夜量、訂單量三個指標上均排名第一,是短租房市場規模最大的國內城市。《報告》指出,近年來,行業頭部企業和大型平臺快速發展、城鎮老舊小區改造、政府鼓勵發展“共用住宿”等因素,都給行業長期發展帶來利好。

  一些網上短租平臺隨之而生。在這類平臺上,租戶能夠直觀地看到各類房源的位置、面積、陳設等情況,使用這些平臺租賃短租房的過程和預訂酒店基本一致。記者登錄“愛彼迎”短租平臺進行查詢後發現,僅當日可入住的北京房源就有300余處,日租金從數十元到數百元不等,其房內設施條件不遜於酒店,其中不少房東表示能開具發票。

  缺乏有序管理

  ——快速發展的同時也存在隱患,安全保障不到位,對社區産生負外部性

  短租房在給租客帶來便利的同時,也存在不少隱患:租住人員密度大,安全保障不到位,擾民、治安等問題較為突出。

  趙譚是北京市海澱區一個老舊小區的住戶,據他介紹,該小區所在位置交通便利,附近有許多高校,多數業主不自住,而是把房子交給平臺短租,導致小區裏人員構成非常複雜。“隔壁業主從去年開始就把房子租出去,進進出出的租戶經常換,有時候是一家三口,有時候是一群大學生,有時候又是幾個運動員。最多的時候,不到70平方米的房子,住了6個人!”

  “許多短租房打了隔斷,一居變兩居,兩居變三居,塞進不少租戶。”趙譚抱怨,由於租戶密集,噪音也多,一些租戶把外賣盒等垃圾扔在樓道裏,“垃圾堵門不説,那麼多人住在一起,用電安全、消防隱患也是大問題。”

  李彬是北京市西城區一位社區工作者。他介紹,社區內短租住所帶來的管理問題的確更複雜。特別是今年,短租房較多的小區裏租戶眾多、來源地和途經地複雜,給防疫工作開展增加了很多難度。“自住戶一家一般也就兩三口人,短租房容納人數多、人員流動性大,很難完全掌握其防疫狀況。”

  平臺經營的短租房,也存在多處管理短板。業內人士指出,一些網約短租房名為“共用住宿”,實際上在經營酒店業務,卻不像正規酒店那樣在消防、治安、衛生、建築等方面承擔責任並付出成本,還對所在社區産生了負外部性,如擠佔公共資源、噪音擾民等。北京大學電子商務法研究中心主任薛軍認為,當前主要依靠電子商務法對網約短租房行業進行調整,範圍和力度明顯不夠,平臺上房源類別的合規性監管缺少住建部門制定的統一規範,消防部門對網約短租房也缺少嚴格監管的依據。

  趙秀池指出,短租房本質上屬於“民宅用於經營”,過去一段時間普遍存在缺乏有序管理以及擾民、安全隱患突出的情況。在此背景下,北京市《通知》的出臺,有利於規範短租房市場,保護小區居民的權益,為租賃雙方及小區居民的安定生活增添保障,也有利於短租房市場的長期健康發展。

  規範不等於禁止

  ——短期內合規短租房供給數量有可能減少,長期看有利於行業穩健運作

  新規是否會為短租房市場按下“停頓鍵”?

  有關專家指出,短租市場管理更嚴格是大勢所趨,短期內市場步子的確有可能放慢,但行業整體會更有序、更穩健。

  規範不是要禁止。北京市住建委已明確,起草《通知》徵求意見稿是為了維護首都社會安定和諧,保障居住小區業主的合法權益,解決居住小區內開辦短租、“民宿”存在的治安、擾民等問題。事實上,“共用住宿”這一新業態一直是國家鼓勵的方向。不久前,國家發改委等部門印發的《關於支援新業態新模式健康發展 激活消費市場帶動擴大就業的意見》提出,鼓勵共用住宿等領域産品智慧化升級和商業模式創新,發展生活消費新方式。

  許多規範性要求是基本的,也是多數短租房供給雙方能夠做到的。比如,此次《通知》指出,短租房經營者應當面核對租戶身份資訊,並通過規定的資訊系統進行申報登記;提供短租住房資訊發佈服務的網際網路平臺應履行核驗材料、實地查看、房東審查、向公安等部門報備等多項義務;租戶也必須攜帶有效身份證件入住,不得妨礙他人正常工作生活、損害公共利益。業內人士指出,這些規定在嚴格程度上雖然已接近對酒店行業的管理措施,但很有必要。

  短期內預計短租行業將受到較大影響。比如,此次《通知》擬要求短租房經營者必須徵得其他業主同意,但從目前來看,居住在同一樓的居民大多不願意鄰居將房子作為短租房經營。趙秀池分析,在人員密度大、住戶較多的小區,短租房供給會在短期內受到衝擊,“總體上,合規短租房供給數量會減少”。

  據統計,受新冠肺炎疫情衝擊,2020年1-5月,中國共用住宿市場交易額同比下降72.1%。《中國共用住宿發展報告2020》也指出,在疫情衝擊、市場復蘇存在困難、營收面臨巨大挑戰的情況下,行業短期內發展存在不確定性。趙秀池認為,管理力度加大、疫情防控轉入常態化、旅遊觀光人數減少等因素,會在今後一個時期內對短租房市場需求側和供給側産生雙重影響。

  部分人可能會轉向長租。“長租平均租金更便宜,租住也更穩定。”趙秀池分析,加強對短租房市場的管理,對中長期工作生活的租住需求、供給影響不大,還將使長租租戶所居住的小區環境更加安全有序,從而對長租市場帶來利好。

  業內人士分析,北京此次的“先行一步”預計對全國産生輻射帶動作用。“對租戶而言,消防等要求更嚴格了,備案等辦理手續更規範了,居住更安全了。對於小區內的短租房,新規短期影響較大,但會推動短租房市場走向規範,對整個住房市場和租房市場的良性發展都有好處。”趙秀池指出,多數市場的形成,往往都有一個從自發、無序、不規範到有序、規範的過程,住房租賃市場也遵循這一規律。短租市場預計將經過一段時間的調整並最終穩定下來,使合理的短租需求與規範的短租房供給更好地對接。(汪文正)

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