北京辦公區域格局加速多中心化

　　近日，世邦魏理仕發佈《“數字”北京：數字經濟發展戰略下的北京商業地産生態》報告。報告分析，隨著5G、物聯網、雲計算、大數據、人工智能、區塊鏈等新一代信息通信技術的創新突破，數字經濟和實體經濟日趨融合，也使企業在不動産的使用上出現多元融合的新特點。隨著北京新興區域基礎設施和産業政策不斷完善等原因，北京辦公區域格局多中心化加速。

　　近年來，數字經濟對於經濟增長的貢獻不斷提升。數字經濟的核心部分TMT（科技、新媒體、通訊）産業早已成為商業地産需求的支柱行業之一。行業數據顯示，2020年北京數字經濟規模達2.0萬億元，佔GDP比重達55.9%，位列全國第一。“北京一直是全國乃至全球的科技創新中心，北京數字自由貿易區、北京證券交易所等將為數字經濟發展創造更有利的政策環境。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天説。

　　根據報告，北京在教育資源、研發活動和融資環境等方面持續領先，綠色、健康、安全等方面的政策和措施帶來更高品質的宜居環境和高技術人才集聚。同時，北京加快5G網絡和數據中心建設，確保數字經濟發展的基礎設施支持。

　　從商業地産市場佈局看，北京數字經濟集聚優勢凸顯。在中關村，寫字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩居高位，這加速了存量物業租戶結構的更新和升級。技術更密集、租金承受能力更高的細分行業的導入和擴張更趨活躍。經過多年的發展，上地、中關村軟體園也步入成熟，在此佈局總部的頭部企業承租了區內大部分面積，且仍在尋求擴租空間。越來越多未被滿足的需求還外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區。

　　望京在近期需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務區。這裡的“To C”類互聯網細分産業生態更趨完善，旺盛需求也帶動了商務區周邊電子城園區産業辦公的發展，園區辦公也在不斷提升硬體和管理。

　　此外，隨著市場對區域配套和高品質樓宇的逐步了解，麗澤在今年上半年連續兩個季度凈吸納量高居各子市場之首，地鐵配套趨於完善有助於導入更多元化的TMT租戶。麗澤區域本輪供應的收官，也將惠及週邊的豐臺科技園；緊鄰望京的燕莎，則吸引了來自軟體開發、電商和“互聯網+服務”企業的擴張或搬遷需求。

　　報告分析，隨著北京新興區域基礎設施和産業政策不斷完善、“總部+遠程”的混合辦公模式被企業逐步採用等原因，北京辦公區域格局多中心化加速，新興區域將逐步獲得接受與認可。“新興區域商務氛圍處於快速發展期或培育期。”世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕説。

　　數字經濟需求結構在近五年更趨集中于成熟的頭部企業。世邦魏理仕研究發現，頭部企業在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業集中辦公需要，企業開始通過採用房地産組合管理、非標準辦公、購置或自建等策略，尋求替代性選擇。

　　世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛説：“企業購置辦公自用時應提前梳理自身選址需求和標準，規劃未來辦公場所策略，並保留一定的靈活性。同時可以嘗試與地産基金、機構投資者等強強聯合，以便在融資、交易等架構和模式上發揮更大的創新性和靈活性優勢。”（北京日報 記者 曹政）