多房企售賣股權出讓項目“補血”

　　11月以來，房企“扎堆”融資。有數據顯示，11月前20天，全國多家房地産公司密集獲准發行大額融資金額已超500億元。在此背景下，近期地産債市場規模迅速“爆棚”。值得注意的是，頻頻融資後，各大房企今年的發債額度“見底”，一些房企售賣股權、出讓項目，多渠道“補血”。

　　年底找錢“井噴”

　　以Wind二級行業來看，在剔除國債、地方債、金融債和同業存單等後，今年房地産行業共發行了693隻債券，發行金額達5722.39億元，佔債券發行總額的7.31%，處於行業第7位。

　　中原地産研究中心數據顯示，截至11月20日，全國多家房地産公司密集獲准發行大額融資，合計數額已經超過500億元。

　　11月20日，時代中國控股有限公司公告稱，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。

　　11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發行完成，發行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，華夏幸福基業控股股份公司的2018年非公開發行40億元短期公司債券項目狀態更新為“已受理”。

　　Wind資訊相關分析師表示，萬科今年債券融資規模最大，累計發行了26隻債券，總金額為283.19億元。金地集團、綠城集團、招商蛇口等企業發行規模也都在130億元及以上，此外還有6家企業發行額超過100億元。

　　富力地産也在“儲糧過冬”。數據顯示，富力地産今年以來發行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

　　除了發債，在大盤不好的情況下，富力地産毅然“賣股補血”。11月5日，富力地産發佈公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低於前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對於募集資金用途，富力地産表示，將全部用於補充公司資本金，其中包括但不限于用於償還公司債務、補充公司營運資金。

　　事實上，近期以來房企轉讓股權、債權現象頻發。北京産權交易所房地産企業産權掛牌的多達42個項目，轉讓額度約為105億元。上海聯合産權交易所數據顯示，房地産企業産權正式掛牌項目約為19個，轉讓總額為83.86億元。預披露項目更是集中上線，北大資源集團投資有限公司欲轉讓青島博雅置業有限公司70%股權及債權；中鐵二局房地産集團預轉讓成都中鐵置業、都江堰青城旅遊開發有限公司100%股權和相關債權；上海古北轉讓上海地産古北安亭置業有限公司100%股權。

　　迎集中還款期

　　2018年還剩最後一個多月，債券市場上即將到期的各類債券規模仍然較大。Wind數據顯示，房地産企業未來40天左右的時間裏，共有81隻債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規模近90億元。

　　Wind資訊分析人士表示，2019年至2023年五年間，地産企業海外債券到期規模都在100億美元之上，主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。“國內外同時到期下，房企還款壓力驟升。從單個公司來看，金科地産即將到期的債券規模最大，合計達到40.3億元。而金地集團、中信房地産集團、保利地産、中天金融等6家企業到期規模均超過25億元。”

　　渤海證券分析師崔健表示，房地産債券發行經歷了2015年-2016年的擴容後，進入相對平穩的平臺期，而由於地産債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地産債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日，地産債的總償還量達到1292.67億元，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

　　也正因為此，集中到期下部分房企發債明顯加速。11月8日，中國恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元于2020年到期的11%優先票據、6.45億美元于2022年到期的13%優先票據、5.9億美元于2023年到期的13.75%優先票據，在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計融資18億美元，約合人民幣125億元。

　　11月19日，恒大再次公告稱，其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地産、天基控股及附屬公司擔保人于當日就發行總金額為10億美元的增發2020年票據與中信銀行（國際）、光銀國際及海通國際訂立購買協議，利率為11.0%。

　　“扎堆”發債融資，讓各大房地産企業今年的發債額度“捉襟見肘”。根據Wind企業註冊情況統計，萬科今年註冊發債額度為230億元，目前已使用190億元，剩餘僅僅40億元；金地註冊額度為80億元，目前僅剩30億元；富力地産年初註冊額度為80億元，目前僅為18.3億元。而武漢光谷聯合集團、中糧地産、上海張江高科、廣州高新區投資集團等9家房地産企業今年都已滿額發行。

　　房企資金風險整體可控

　　“2018年以來，地産債的回售到期規模不斷增加。”中泰證券分析師齊晟表示，截至11月15日，地産債的總到期規模中回售到期的比例達到52.19%，遠高於市場平均水準。

　　齊晟表示，這主要是受信用風險提高以及再投資收益不確定影響。一方面，今年地産債的主體評級預警14次，3家違約，引發對行業再融資能力的擔憂；另一方面，再投資收益方面，信用利差大幅走闊也推動了回售率。此外，今年5月以來，地産債中止事件不斷，龍湖、碧桂園、富力地産等發行人均曾主動中止發行，引發市場對行業再融資能力的擔憂。

　　崔健説，從相關指標來看，各個評級房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降。其中AA評級從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大。

　　“雖然償債壓力上升明顯，但風險整體可控。”齊晟表示，對於房企來説，2019年整體到期債規模預計為4600億元，增幅約為1800億元。但具體來看，行業的償債壓力並沒有整體上行。以已披露三季報的83家地産債發行人為樣本，雖然流動比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但發行人的資産負債率從去年底的66%降低至目前的64%，行業整體杠桿水準有所放緩。

　　齊晟説，目前來看，房企市場流通性較強，尤其是低等級債項中的國企債佔比高，降低了低等級債券持有人的回售意願，從而降低尾部風險爆發的可能性。