一二線城市土地市場進入“年底衝刺”

2018-11-28 09:32:00|來源:經濟參考報|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊。最終,除一宗流拍以外,其餘12宗地塊均成功出讓,創下單日成交地塊數量新紀錄,一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

  時值年末,一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段。雖然多個城市的地塊單價或總價在近期被刷新,但業內人士指出,在當前房地產調控背景下,開發商資金面整體面臨不小的壓力,對土地市場的投資態度也回歸理性。

  北京12地塊一日攬金316億

  北京市當日推出的13宗地塊分別位於順義、大興、昌平等8個城區,包含1宗商辦用地和12宗住宅用地。總出讓面積為79.40萬平方米,總起價295.19億元。

  當日土地拍賣會上,這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業等近50家企業參與競拍,其中幾家企業參與了多宗地塊的競價。最終,兩宗最大的地塊分別被中鐵置業和中鐵諾德獲得。

  順利出讓的12宗地塊中,唯一的1宗商業用地位於昌平沙河;2宗為共有產權住房用地;剩餘的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊。

  此次土拍中,北京市規土委對保證金的繳納方式進行了創新,採用共享保證金的方式。在以往的土拍活動中,一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中,競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,北京規土委在年末集中推地,並特別實施了“共有保證金”的出讓新規,一方面是為了加快供地計劃的完成,另一方面是為了減少土地流拍流標,穩定市場預期。

  據悉,今年北京計劃供應住宅用地1000公頃,其中商品住宅650公頃(含單列共有產權住房用地200公頃),截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃,供地計劃完成率為35%。

  與此同時,北京年內已有11宗地塊流拍。在調控背景下,房企背負著庫存去化壓力,同時面臨融資難度加大、財務成本提升的難題,資金流入的兩條通路均被堵塞,因此,房企再投資拿地的意願降至谷底。

  郭毅認為,北京規土委及時對供地策略做出調整,拿出地段條件優越的優質地塊,同時適當減少地塊配建,地塊開發難度減小,市場前景樂觀,房企的積極性得以調動。

  一二線城市年末土地供應井噴

  不僅僅是北京,一二線城市年末土地供應井噴。其中,一線城市11月供應土地合計高達90宗,刷新了最近幾年曆史紀錄。而二線城市供應量也有所上漲,11月合計供應土地達到1400宗,也有望創下年內最高紀錄。

  26日,幾乎和北京土地拍賣同時,上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓,總成交價25.42億元。同一日,浙江杭州拱墅區出讓三宗地塊,總面積為10.62萬平方米,最終成交總價為52.32億元。

  23日,南京發佈今年第五批土地出讓預公告,包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日,南京第四批預公告信息顯示,其曾經一次推出5宗土地,總出讓面積17.3萬平方米。

  不僅如此,11月份以來,成都、武漢、廣州等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。而且,自今年四季度開始,受一二線土地供應增加影響,高單價地塊完全被一線城市包攬。

  中國指數研究院近日數據顯示,今年10月份,成交單價前10名的地塊中,上海和北京兩個城市各自有5宗地塊上榜。當月成交單價最高的地塊來自上海普陀區,成交樓板價高達52040元/平方米,環比增加19%,是上海今年樓面價格最高的地塊。

  綜合今年以來的土地市場,各類城市分化現象持續,儘管一二線城市低溢價率、流拍現象也在持續。不過,由於供應量增加,整體土地出讓金仍然居於高位。

  “從城市排行榜來看,一二線城市仍是房企的拿地重點。”中指院相關負責人指出,今年1-10月,杭州以2315億元的成交總價居於全國土地成交金額榜單首位,同比增長22%;上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額佔據榜單第二、三位。

  房企土地投資回歸理性

  上述中指院人士認為,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等將逐漸成為熱點城市推地的重要要求。對於企業來說,這些限制條件對項目盈利和週轉帶來一定壓力,且對企業資金實力提出了更高的要求。

  這種現象在北京當日的土地拍賣會上也可見一斑。郭毅指出,雖然北京一日內有12宗地塊順利出讓,但從拿地房企來看,出現了明顯的分化局面。“全國前十大房企中,融創、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴;華潤以聯合體方式參與白盆窯地塊;萬科參與北七家地塊最終顆粒無收”。

  “北京樓市供給將持續處於飽和狀態,如果調控政策未顯寬鬆,微觀市場面的去化壓力將長期存在。”郭毅認為,房地產市場開發投資受到市場和政策上雙重抑制,導致了土地成交冷清。房企對土地市場的投資態度正在逐步回歸理性。

  中原地產首席分析師張大偉也認為,從當日的土地溢價率來看,土地市場價格依然處於平穩區間。“12宗低地塊平均溢價率在20%左右,與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對較好,以純住宅地塊為主”。

  張大偉進一步指出,資金成本的優勢將是土地市場最大的優勢。在他看來,目前房地產企業資金壓力明顯比前兩年更加緊張,而且調控政策繼續從嚴將是大趨勢,這種局面下,具備資金實力的企業才能在土地市場獲得競爭優勢。

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