2018國內商業地產出現整體過剩

2018-12-20 08:47:38|來源:經濟參考報|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  12月18日,中指研究院在京發佈《2018中國商業地產市場年報》,其中指出,2018年中國商業地產整體表現回落,供應過剩壓力仍存,與此同時,商業消費又呈現出新的升級勢頭,在這一局面下,商業地產行業唯有走出一條高質量發展之路,才能在滿足人們美好生活需要的過程中實現自身的發展。

  2018年,經濟總體保持平穩。截至目前,商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降,整體表現回落,供應過剩壓力仍存。2018年1-11月,在供給端,商業地產開發投資額18489億元,同比下降10.2%,商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。新開工方面,2018年1-11月商業地產新開工面積23525萬平方米,同比下降2.4%,商業營業用房新開工面積佔房地產新開工面積9.5%,2015年以來佔比持續下降。從需求端來看,商業地產銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月,全國商業地產銷售面積為13724萬平方米,同比下降6.8%。

  其中,在商業營業用房市場,2018年1-11月,全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米,銷售面積10118萬平方米,開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78,在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下,全國新增商業營業用房市場表現供應過剩,庫存去化速度放緩。在辦公樓市場,1-11月,全國辦公樓新開工面積5488萬平方米,銷售面積3606萬平方米,開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52,在新開工增長、銷售放緩的情況下,辦公樓市場供過於求矛盾加劇。

  在商辦土地市場,整體供應過剩,三四線土地市場有所升溫。商辦用地供應過剩,銷售規模增幅小于供給,樓面均價小幅下跌。2018年1-11月,全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.47億平方米,同比增長11.7%,共成交1.89億平方米,同比增長6.9%;2018年1-11月,全國300城商辦用地成交樓面均價為2338元/平方米,同比下跌0.3%,平均溢價率為7.2%,較2017年1-11月下降6.7個百分點。

  一線城市商辦土地市場略有降溫,三四線城市獲關注。一線城市市場熱度下滑;二線城市城市化進程加快,對於土地需求旺盛,同時企業融資難度增加,使得土地市場回歸理性,呈現出量漲價跌的局面;伴隨著城鎮化進程的加快,在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看,商辦土地市場的總體供給規模較大,仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明,商業地產基本告別高增長階段,需要開啟新的篇章。

  中指院相關負責人分析認為,就消費市場而言,隨著消費空間持續釋放,將驅動商業地產升級迭代。就當前而言,消費的量變呈現出三個特點。一是總量大,2018年1-10月份,我國社會消費品零售總額309834億元,預計全年社會消費品零售總額有望超過35萬億元。二是增速依然處於高位,今年前10個月社會消費品零售總額同比增長9.2%,比同期GDP增速高出2個點以上,比同期固定資產投資(不含農戶)增速5.7%則高出3.5個百分點。三是對中國經濟增長的貢獻大,遠高於投資和消費。

  針對後市,中指院方面分析認為,由於消費的意義突出以及時代發展的需要,消費依然將扮演十分重要的角色。進一步從消費的脈搏來看,主要是體現消費升級的商品銷售增長較快,對消費總額的增長起到了較大的拉動作用。今年10月份,限額以上單位通訊器材、化菻~類商品同比增速分別比限額以上單位消費品零售額高3.4和2.7個百分點。1-10月份,限額以上單位化菻~和通訊器材類商品均保持兩位數的較快增長。

  總體來看,進入新時代,人們對物質文化的消費需要逐漸轉化為對美好生活的嚮往,這指明了我國消費升級的本質方向和根本邏輯,決定著消費量變和質變的方向,從而孕育出五大消費升級趨勢,即人格型消費、生態型消費、社交型消費、情感型消費、體驗型消費。

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