2018國內商業地產出現整體過剩

2018-12-20 08:47:38|來源：經濟參考報|編輯：陸琲嘉 |責編：劉徵宇

　　12月18日，中指研究院在京發佈《2018中國商業地產市場年報》，其中指出，2018年中國商業地產整體表現回落，供應過剩壓力仍存，與此同時，商業消費又呈現出新的升級勢頭，在這一局面下，商業地產行業唯有走出一條高質量發展之路，才能在滿足人們美好生活需要的過程中實現自身的發展。

　　2018年，經濟總體保持平穩。截至目前，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，整體表現回落，供應過剩壓力仍存。2018年1-11月，在供給端，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。新開工方面，2018年1-11月商業地產新開工面積23525萬平方米，同比下降2.4%，商業營業用房新開工面積佔房地產新開工面積9.5%，2015年以來佔比持續下降。從需求端來看，商業地產銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。

　　其中，在商業營業用房市場，2018年1-11月，全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。在辦公樓市場，1-11月，全國辦公樓新開工面積5488萬平方米，銷售面積3606萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新開工增長、銷售放緩的情況下，辦公樓市場供過於求矛盾加劇。

　　在商辦土地市場，整體供應過剩，三四線土地市場有所升溫。商辦用地供應過剩，銷售規模增幅小于供給，樓面均價小幅下跌。2018年1-11月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.47億平方米，同比增長11.7%，共成交1.89億平方米，同比增長6.9%；2018年1-11月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢價率為7.2%，較2017年1-11月下降6.7個百分點。

　　一線城市商辦土地市場略有降溫，三四線城市獲關注。一線城市市場熱度下滑；二線城市城市化進程加快，對於土地需求旺盛，同時企業融資難度增加，使得土地市場回歸理性，呈現出量漲價跌的局面；伴隨著城鎮化進程的加快，在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明，商業地產基本告別高增長階段，需要開啟新的篇章。

　　中指院相關負責人分析認為，就消費市場而言，隨著消費空間持續釋放，將驅動商業地產升級迭代。就當前而言，消費的量變呈現出三個特點。一是總量大，2018年1-10月份，我國社會消費品零售總額309834億元，預計全年社會消費品零售總額有望超過35萬億元。二是增速依然處於高位，今年前10個月社會消費品零售總額同比增長9.2%，比同期GDP增速高出2個點以上，比同期固定資產投資（不含農戶）增速5.7%則高出3.5個百分點。三是對中國經濟增長的貢獻大，遠高於投資和消費。

　　針對後市，中指院方面分析認為，由於消費的意義突出以及時代發展的需要，消費依然將扮演十分重要的角色。進一步從消費的脈搏來看，主要是體現消費升級的商品銷售增長較快，對消費總額的增長起到了較大的拉動作用。今年10月份，限額以上單位通訊器材、化粧品類商品同比增速分別比限額以上單位消費品零售額高3.4和2.7個百分點。1-10月份，限額以上單位化粧品和通訊器材類商品均保持兩位數的較快增長。

　　總體來看，進入新時代，人們對物質文化的消費需要逐漸轉化為對美好生活的嚮往，這指明了我國消費升級的本質方向和根本邏輯，決定著消費量變和質變的方向，從而孕育出五大消費升級趨勢，即人格型消費、生態型消費、社交型消費、情感型消費、體驗型消費。

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