上海遠離市中心也有高人氣“三創園”

　　原標題：上海中外環間至少有兩三千萬平方米的低附加值閒置空間亟待更新 遠離市中心也有高人氣“三創園”

中成智谷內保留的上世紀50年代紅磚房倉庫，已變身為現代創意辦公場所。

　　有別於8號橋、田子坊、1933老場坊等，要在一個遠離市中心的中外環間較偏僻地帶，開發出創新創意創業“三創園區”，這在業界看來幾乎是不可能的。然而，位於寶山區淞南鎮的中成智谷卻逆襲成功。自2015年10月投運至今，這個13萬平方米的園區已引87家企業入駐，年産值超過140億元，專注于移動社交行銷的微盟公司甚至在此租下一整幢1.5萬平方米的辦公樓。更讓人關注的是，園區近6000名員工，平均年齡僅28歲。

　　事實上，在上海中環與外環間，有著大量閒置廠房和倉庫。如何為這些空間導入新産業、引入好企業？如何讓當地人口就近就業並喜歡上這些新空間？這是一場“內容決定空間，還是空間決定內容”的博弈。

　　找到需求就找對了出路

　　軌交3號線淞發路站下，往西北方向走50米，忽見一蒸汽機火車頭，沿鐵軌旁中成步道走370米，便來到智谷入口。這裡曾是中國成套設備進出口上海儲運公司的舊倉庫，隨著援外物資採購的市場化，倉庫被閒置，不斷被魚龍混雜的租賃企業侵蝕，帶來市容、治安、污染、交通、噪音等一系列問題。

　　中成智谷董事長何增強記得，2013年他首次受邀來此考察，倉庫內外，滿眼礦石廢鋼，周邊塵土飛揚，居民怨聲載道。但這塊區域是24.6平方公里吳淞工業區改造項目的橋頭堡，亟待拿出科學的更新方案。當地政府希望儘快改變這裡的環境面貌和産業結構，並表態將在政策和資源協調層面全力推進。

　　中成倉庫位置偏僻、配套落後、産業生態薄弱，劣勢明顯。如果把這塊地比喻成一塊布料，那麼它僅有的優勢，或許就是其足夠大和相對便宜，可任意剪裁。深入調研後，何增強有了信心。“現代企業主最願意選擇的辦公地，要能夠低成本獲取大量高素質就業者、園區配套更能滿足年輕人需求。調查發現，在上海，有能力買房及想租房的年輕人，60%都會將位置鎖定在生活成本相對較低的中外環，但不足之處在於這裡商業和文化生活場所欠缺。若由政府來配置資源，一來無法做到面面俱到，二來需要等待較長時間，如果通過社會力量來配置資源，就能快速形成空間和資源集聚。”找到了需求，也就找對了出路，園區開發者決定試一把。

　　三分之一就業者住周邊

　　對中成智谷這塊“布”，開發者精心裁剪。一條耗資500萬元的中成步道辟出，使淞發路地鐵站到園區的距離從原來需繞行1500米縮短至370米。園區內中國最早的鐵路——淞滬鐵路的鐵軌被完整保留，並在不同節點佈置綠皮火車餐廳、火車菜園、火車站咖啡館等，成為園區內一道獨特風景。而有60多年曆史的紅墻穹頂的舊倉庫則變身為創意辦公地。

　　同時，一些具稀缺性、唯一性的資源相繼導入。6000平方米亞洲最大的Jump360蹦床中心入駐，大量在滬世界500強企業在此進行團隊活動，去年10月2日，蹦床中心單日客流達2000人次；國內高端業餘足球平臺服務商“激戰聯盟”，也在此找到滿意的足球場地，週一到週五白天有上海申芃職業隊訓練，晚上和雙休日由成人約戰；隨著國內頂級電子競技俱樂部OMG入駐，各類國內電競賽事雲集，PC端的守望先鋒和手遊端的王者榮耀全國職業聯賽去年在這裡打了一整年……此外，鈴鐺私藏館、成美術館、滬上最大生啤酒吧、米其林三星主廚加盟的萌逗親子餐廳乃至秀場、影棚等紛至遝來。

　　人們已分不清中成智谷究竟是園區還是街區、社區、景區，它已在不經意間承擔起城市功能，服務輻射周邊居民乃至更大半徑內的人群。早晨，上班族還沒來，晨跑居民已將園區喚醒；夜晚和雙休日，各種運動、演藝琳琅滿目，園區想靜下來都難。在園區利用社會力量完善配套同時，另一種互動效應逐步顯現——目前，園區10%的配套企業由周邊社區的年輕人創辦，園區三分之一就業者就住在周邊。

　　功能設施圍繞員工需求

　　何增強曾主導了1933老場坊、花園坊、幸福坊等近10個園區的開發，對中成智谷，他完全擯棄經驗主義：“一個巨大轉變在於，以前園區招商盯牢企業，而今圍著員工的需求轉。互聯網時代，人是第一生産力。從業者的素質、敬業精神和用工成本，決定了企業的存在與發展。”

　　中成智谷現有從業者中近90%是新上海人，這些90後、00後追求摩登、崇尚社交、非常自我，他們需要體面的工作和居住環境，但也精打細算。針對這些特點，中成智谷將原本只在市中心開青年公寓的摩居引進來，並增加公寓的社交功能。記者在公寓看到，這裡專設公共廚房，一個大灶臺能同時滿足10人燒飯，一排排箱子內放著每家每戶的油鹽醬醋。公寓內洗衣房、吧臺、書房、健身房一應俱全，每間標準房拎包入住，2—3人合住，每月2700元，比在園區外租房便宜。園區建起可容納1500人就餐的中成食堂，每頓準備60個菜，一般三菜一湯人均15元。除了食堂，園區內還有川、湘等口味10個美食街店，供異鄉人寄託鄉愁。總之，園區內的一草一木，都要圍繞從業者的需求。

　　把一處廢舊倉庫改造成高顏值園區，配套設施完備又能實現周邊社區共享，工作和生活在此的人自然愉悅而有自信，這在何增強看來“堪稱完美”。眼下，“中成模式”已引來上海各區乃至外省市的學習者。據初步估算，在上海的中外環間，至少有兩三千萬平方米的低附加值和閒置存量空間，它們等待被有機開發，以彌補城市功能不足，助推産業升級，創造更多就業。