閔行：一樓一方案 告別煮飯上廁所都要排隊的日子

　　原標題：一樓一方案，告別煮飯上廁所都要排隊的日子

紅旗小區在抽戶改造後的房屋，外觀沒有太大變化。 （均 資料）

賓川路430弄的舊住房，在拆落地改造中被拆除。

　　“十三五”期間，上海計劃完成各類舊住房修繕改造5000萬平方米，中心城區二級舊裏為主的舊區改造240萬平方米。各類舊住房修繕改造，採用“留改拆”並舉綜合推進。

　　閔行區的一個街道，將多種修繕改造方式集于一身：13年來，江川路街道針對轄區內非成套房屋，有的是兼顧保護的改造，有的成套改造，有的拆除重建……想方設法幫居民解決居住困難。

　　對於非成套老房子，採用什麼方式改造最適宜？這些措施有哪些利弊？江川路街道的三種實踐模式，或許能給上海新一輪舊住房修繕改造以啟示。

　　1 抽戶+內部分隔改造

　　每戶平均得益20平方米

　　江川路街道的老房子大部分房齡超過50年。上世紀50年代末，上海工業領域的“四大金剛”落戶江川路街道，建設了一批職工宿舍。其中，非成套房屋有244棟，建築面積40.5萬平方米，住著6361戶居民。隨著時光流逝，老房子的居住標準逐漸落後於時代：部分房屋墻體開裂、屋頂漏水，環境普遍臟亂差，部分房屋上下水管道常常堵塞。

　　77歲的吳阿姨，是江川路291弄10號樓底層的原住民。與5戶鄰居分享廚房和衛生間的場景至今曆歷在目：“上個洗手間、晚上煮飯都要排隊，幾家人擠在陰暗發黴的小房間裏，有時轉身拿個碗碟都會碰到別人。廚衛間窗戶很小，不管晴天雨天，廚衛間都必須開燈。”廚衛合用的狹小環境，讓居民苦不堪言，要求改善居住環境的呼聲越來越高。

　　“保留建築”中斷拆除計劃

　　2006年，碧江路195弄北塊小區拆除重建，成為街道裏率先啟動改造的小區。

　　正要改造南塊小區時，一個“意外”中斷了原先計劃。位於南塊的電機四村，有兩棟老房被鑒定為前蘇聯專家宿舍樓，清水磚外墻很有特色，列為保留建築。這迫使街道放棄拆除重建方案，居民眼看搬進新家的夢想就要破滅，焦急難安。

　　怎麼辦？江川路街道工作人員看在眼裏、急在心頭。當時上海已出臺《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》，但閔行區尚無案例可供參考。與此同時，街道梳理了整個轄區的舊房類型，發現電機四村的情況只是冰山一角。轄區裏非成套房屋類型非常複雜，有的房子裏廚房、衛生間全部合用，從兩戶至七八戶共享的都有。有的房子是“半獨用”，或是合用衛生間、合用廚房……

　　“難啃的骨頭”倒逼創新。街道工作人員一邊學習其他區的經驗，一邊結合實際情況，研究解決居民住房難的可行之法。“江川路街道老房體量大、類型多。單一改造模式沒法適用所有房屋，只有採用多樣化的舊住房改造方式，才能對症下藥。”江川路街道黨工委書記王文輝説，保護性改造、成套改造、拆落地等方式都成了選擇方案。

　　量身定制改造三年內啟動

　　時隔多年，電機四村的兩棟歷史保護建築迎來蛻變：未來三年內，將啟動量身定制的改造方案。

　　漫長等待背後，是艱難的探索。改，保留建築既不能拆掉，又不能讓房屋隨意“長高長胖”。兩棟老房裏住著72戶居民，每戶使用面積只有10平方米至30平方米不等。居住密度高，增設獨立廚衛的空間從哪兒來？江川路街道決定採用“先抽戶，再內部分隔”進行改造。先遷走一部分居民重新安置，降低居住密度後，再通過分隔方式調整房子佈局，整個過程不改變房子外觀，也盡可能不改變內部結構。

　　抽多少戶、怎麼抽，都有一套精細方案。“實際上，每棟房子的抽戶數量都不同。”江川路街道發展辦主任范斌説，在確保“每戶居民平均得益20平方米左右”的前提下，要根據房屋的實際情況，才能決定抽走的戶數。抽戶時，優先安置小戶型家庭。留下的大戶型居民購買隔壁面積小的房屋，最後確保每戶都獨立成套。

　　去年，黃浦區承興裏採用“抽戶”手法，每戶居民至少得益3.5平方米。相比之下，電機四村的得益標準寬鬆不少。一方面是因為老閔行位置偏，用地空間沒有中心城區那麼緊張；另一方面，寬鬆標準會讓群眾更容易接受搬遷改造。

　　“自從城市建設發展方向由‘拆改留’轉向‘留改拆’，我們一直在留心、發現和保護具有歷史價值的老房子。”相關人員表示，街道還有一種“全抽戶”改造方式，主要針對嚴重老化、無法局部抽戶或拆除的房屋，將採用“人走房留、整體置換”的方式改造。騰出的空房子將改建成社區配套房屋，如老年活動室等。

　　2 逐步成熟的成套改造

　　能“長高長胖”的房子少

　　江川路街道還有近百棟不是歷史建築、但結構尚好的非成套住房。住在那裏的居民期待徹底解決居住困難，相關部門也在尋找一種土地規劃和改造資金雙重限制下的“最優解”。

　　成套改造成為較為可行的模式，主要針對解放後建造的大量廚衛合用的職工住宅，增添和改善廚衛設施，完善使用功能。在街道副主任張建新展示的改造計劃中，244棟舊住房裏有68棟尚未啟動改造的房屋，未來大都採用成套改造，這將成為主流改造方式。其中包括33棟“加擴建”改造、27棟“抽戶”改造的房屋——兩種方式有微妙差別。

　　加擴建適用於“半獨用”

　　加擴建是把房子“長高”或“長胖”，適用於“半獨用”房子，且房屋間距較大。賓川路200弄汽一小區的兩棟房屋121—122號、123—124號，有的人家合用廚房，有的人家合用衛生間。適合“增肥”改造，房屋整體單側向外擴建2.1米。

　　看似簡單的改造方案，卻醞釀了近四個月。因為設計師實地走訪發現，限制太多了！根據南臥、北廚衛的房型，要增設廚衛就必須擴建北側，否則就影響南側臥室的採光。另一方面，在有限條件下，兩棟房屋、70多戶居民還要確保平均得益面積在8平方米至9平方米。

　　好不容易克服設計的“坎”，工作人員又遭遇更棘手的難題——居民意見徵詢。原來，少部分有條件的居民已通過購買鄰居家房屋，自行成套。聽到要按照統一設計方案改房子，還要搬出去一段時間，無論如何不答應。最後街道想了個辦法，答應把房子裏的裝修恢復原樣，居民這才同意簽約。整個過程耗時9個多月。

　　“早年技術手段有限，符合‘長高長胖’規劃條件的小區並不多。”數據顯示，176棟已經或正在改造的房子，只有7棟是加擴建。

　　最難的是平衡居民利益

　　成套改造面臨的難題並不少。從技術層面來説，“成套改造要調整房屋結構，還要滿足成本可控、符合建造規範，設計方案和施工過程需要解決很多問題”。

　　最難的還是平衡居民利益。一部分居民盼望動遷，被“抽戶”時提出要分好幾套房子，想通過舊房改造徹底解困、解決就業問題等。還有居民“不患寡而患不均”，要求得益面積必須一模一樣。客觀因素還包括房屋産權關係複雜、鄰裡糾紛。要做到居民100%簽約、100%搬離，以上所有問題都需要居委會和街道不斷做工作才能解決。

　　從啟動改造至今13年，許多理念也在優化創新。江川路街道的成套改造從原來“一小區一方案”變成“一樓一方案”，確保居民公平得益。由於老年住戶較多，四層以上的房屋加擴建，有條件的將引進加裝電梯，解決居民上下樓困難。

　　3 艱難探索的“拆落地”

　　未來不再採用這種方式

　　距離陳美琴“新家”3公里處的賓川路430弄，兩棟24層高層住宅拔地而起，替換原地的老舊住房。今年底，它們將迎來第一批回搬主人。

　　“拆落地”難度大時間長

　　賓川路430弄原來有9棟房屋，共居住244戶人家。由於房屋破損嚴重、沒有修繕價值，而且規劃條件不具備，難以加擴建，於是決定拆除重建改造，也就是“拆落地”。其中一期項目拆除5棟，原地新建3棟，二期拆除4棟，原地新建2棟。

　　但“拆落地”推進難度很大、推進時間較長。在江川路街道所有非成套房屋中，採用這種方式改造的有58棟，佔比不到25%。賓川路380弄從啟動方案開始，十年內遲遲未動工。未來計劃中，除了已立項的改造項目，其它將不再採用“拆落地”方式。全市採用“拆落地”改造竣工的項目亦不多。

　　主要原因在於，“拆落地”啟動的徵詢通過率至少在九成以上，但一些居民借此機會提出其他訴求，很難協商一致。街道工作人員就發動和引導居民的親戚朋友一起做思想工作，將心比心。

　　江川路街道電機五村小區在改造過程中，住在三樓的黨員盧國強是第一個簽約的居民。根據政策，改造後居民樓層不變，新房分配也在三樓。住在底層的馮阿姨患有關節炎，她表示，一樓濕氣重，要求改造後搬到樓上，否則就不簽約。盧國強知道後，主動提供交換樓層，還讓出三樓多出的3個平方米。最終，簽約率達100%。

　　改造後可購買房屋産權

　　記者從江川路街道了解到，成套改造和“拆落地”期間，居民在外過渡可以獲得租房補貼。一室戶每月可以拿到1200元，兩室戶每月可得1500元。另一方面，改造後的小區環境將得到提升。比如滬閔路沿線的舊房在改造期間，小區道路進行拓寬、鋪瀝青，小區綠化也進行改造，停車位適當增加，另外小區的技防設施進一步完善。

　　據介紹，舊住房成套改造最大的優勢在於承租人按公有住房購房政策，購買改造後成套獨用的房屋産權。“按照規定，不成套的房屋無法購買産權。成套以後，居民選擇面變大：既可以選擇繼續租住，也可以作為售後産權公房進行購買，未來還能交易。”根據相關規定，居民購買房屋産權的價格是每平方米1295元，遠低於市場價格。

　　記者手記

　　居更佳，創新是長期功課

　　舊區改造和舊住房修繕改造，事關民生，也是城市發展繞不開的話題。上海正在全力推進改造工作，解決居民的居住困難。

　　江川路街道的舊住房改造之路，已走過漫漫十三年。推進過程很艱難，相關部門創新多種改造手段，因地制宜改善居住環境，付出極大心血。創新結果是喜人的：小區環境變好了，居民居住空間變大了。

　　在全市層面，也有不少老舊小區正在結合自身情況，陸續推動各種形式的改造。他們所用的改造手段，既有相同之處，又不完全雷同；既有學來的經驗，又有自己的新亮點。

　　這説明：創新，是一項需要長期堅持的功課，需要因地制宜，需要對症下藥。今天的經驗模式，是從過去無數創新中提煉而成的，未來，也需要今天的不斷創新。