東方網記者柏可林1月10日報道：1月10日，仲量聯行發佈《2022年第四季度上海房地産市場回顧與展望》。數據顯示，2022年第四季度，上海商業地産市場蓄勢修復。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地産部總監張靜表示：“上海正在迎接走出本輪疫情的曙光，預計正常的生産生活秩序將逐步恢復，為接下來市場信心與商業活動的恢復奠定基礎。”
甲級辦公樓
在疫情的持續影響下，上海辦公樓市場放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022 年全年共計錄得52.4萬平方米。疫情反復導致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。
展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度後回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨於寬鬆的環境以及“金融16條”等政策幫助金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。進一步高水準對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助於促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。新興産業（如新能源汽車産業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的佔比在2023年有望繼續提升。
産業園區
四季度上海産業園區凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，加之近期疫情影響，致使其決策週期延長。新能源汽車等戰略性新興産業持續活躍，繼續引領上海産業園區市場的租賃需求。
新增供應方面，四季度共有五個項目竣工交付，總建築面積錄得29.1萬平方米。較大的供應量使得上海産業園區整體空置率上升至12.6%。考慮到租戶較為謹慎的態度以及近期疫情高發，業主預期有所調整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水準。上海産業園區全年租金錶現保持平穩，小幅上漲0.8%。
零售物業
受疫情影響，上海零售市場繼續承壓。全年來看，餐飲，時尚零售，兒童教育及影院等線下娛樂業態均受到較大衝擊。儘管需求整體放緩，部分業態仍保持韌性並貢獻了部分新租賃面積。
仲量聯行上海零售地産部總監莊棓琪表示：“四季度的新增租賃主要來自奢侈品、護膚和香水品牌、運動戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、寵物服務等業態。此外，價格具有競爭力的快餐和烘培品牌租賃需求也較為活躍。”
展望2023年，預計市場活動將於2023年第二至第三季度逐漸恢復，整體租賃勢頭有望在2023年內穩步回升。隨著疫情影響的逐漸消退，新興新能源汽車品牌、國內外護膚品牌、本土服飾品牌以及戶外運動品牌等業態將引領核心商圈的租賃需求復蘇。
物流地産
2022年第四季度上海物流地産租賃活動保持穩定，凈吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地産凈吸納量為33.7萬平方米。2022年全年共錄得5個新項目完工入市，交付了超過33萬平方米的物流空間。與2021年大部分新增供應集中在金山子市場相比，2022年的新增供應分佈在松江、青浦、奉賢和金山等多個子市場。
2023年將有總體量接近66萬平方米的6個新項目交付入市，這些新增供應將分佈于青浦、松江和金山等子市場。預計隨著上海度過疫情高峰期，對物流地産的租賃需求也將出現復蘇。
住宅市場
受疫情反復和上海整體樓市政策維持緊縮影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。2022 年全年一手商品住宅共計成交1,027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“預計未來幾個月住宅市場活動將放緩，但隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續發力，住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩步復蘇。”
一手房限價有望延續小幅鬆動，短期內高端一手價格將繼續迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進一步下跌，並於2023年下半年在上海全面恢復正常生産生活秩序、置業信心回暖後止跌企穩。
長租公寓市場
2022年，上海集中式長租公寓市場總存量已達10.8萬套，市場平均入住率達86.3%。預計2023年市場存量將達到18.9萬套。隨著更多優質長租公寓項目的加快入市，以及如健身區、閱覽室、社交中心等配套設施的日益完善，上海長租公寓市場呈現出規模化、社區化和品質化的特點。
2022年，四支保租房公募REITs成功發行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環提供寶貴經驗，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，並將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。”
投資市場
2022年全年上海投資市場共錄得74宗交易，成交量約836.4億元。辦公物業依舊在成交資産類型中佔據主導位置，成交金額佔比為64.3%，成交宗數佔比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數74宗中有15宗均為長租公寓，佔比名列第二。除長租公寓外，産業園區、酒店、養老等另類資産均受到市場一定的關注。
仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎表示：“近期恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動産私募投資基金以及加快擴大REITs範圍等的政策消息不斷利好房地産投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資産價格理性調整，投資者信心有望進一步回歸，預計2023年上海投資市場或將迎來新一輪反彈。”
