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多方資金支撐老舊小區改造
2020-01-20 13:12:23來源:人民日報責編:韓東林

多方資金支撐老舊小區改造(財經眼·政策合力助推“雙升級”②)

  數據來源:住建部 製圖:沈亦伶

  老舊小區改造既能改善民生,又能穩投資、促消費

  浙江省溫州瑞安市居民吳德立經營著模具製作生意。多年來,他和妻子、孩子住在沿江新村一間49平方米的小房子。如今,他住上了改造後的75平方米“新房”。

  “不僅房屋寬敞、漂亮了,小區還新建了休閒廣場,散步、健身方便多了,現在住得舒適、安心,幸福感滿滿。”吳德立説,這樣的改變,得益於沿江新村危房改造項目。

  沿江新村建於上世紀80年代初,共居住著653戶居民。房屋年久失修,周邊環境不佳。為此,當地政府牽頭啟動對沿江新村樓房進行外立面改造和拆建改造,改造所需建設費用主要來自於居民自籌。

  住戶籌建,錢從哪兒來?“瑞安農商銀行給了我23.9萬元信用貸款用於住房改造,5年期,每月只要還5000多塊錢,負擔不算太重。重要的是,能儘快改善住房條件。”吳德立説。

  沿江新村改造按照市場化原則引入金融機構,解決了改造資金來源問題。據了解,瑞安農商銀行對沿江新村小區危房改造項目住戶整體授信約2億元,單戶最高貸款授信30萬元。住戶以個人名義向銀行申請信用貸款,貸款期限為5年,可以分期還款付息。為了支援住戶裝修,部分住戶的最高貸款額度提高至50萬元。

  發放無擔保抵押的信用貸款用於住房改造,銀行的積極性高不高?

  “目前這類貸款的月利率平均為4.95‰,年化利率約為6%,和普通貸款利率水準差不多。”瑞安農商銀行副行長周琴説,風險也相對可控。“在貸前,街道辦事處、村經濟合作社能幫助提供申請貸款住戶的相關資訊,便於我們全面了解客戶真實情況,貸後也能幫助我們向貸款人追償,確保信貸資金的用途和安全。截至目前,沿江新村住戶危房改造貸款未發生違約情況。”

  中央經濟工作會議提出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。2017年全國範圍內15個城市開展老舊小區改造試點工作,目前更多城市開始推進相關工作。

  “從需求端看,推進老舊小區改造有利於打通制約消費潛力釋放的堵點,進一步促進消費。短期內,住戶戶內升級改造等能直接帶動家居和裝修消費等;長遠看,提升完善社區康養、文化、家政、便民市場等公共服務設施,能助推居民消費升級。”中央財經大學副教授陳端説,“從供給端來看,老舊小區改造涉及修繕更新水電氣及光纖等配套設施,建設垃圾分類設施、小區道路、停車場和加裝電梯等,能有效帶動上下游産業。老舊小區改造需要大量資金投入,暢通資金渠道尤為重要。”

  目前,老舊小區改造採取“居民出一點、社會支援一點、財政補助一點”等方式來籌集改造資金

  老舊小區改造涉及的投資領域有哪些?目前的資金來源情況如何?籌措資金的難點在哪?有何運營模式可供參考?

  “老舊小區改造主要問題在於公共設施不足,改造內容因地、因小區情況不同而有差異,包括三個方面:水、電、氣、路等市政基礎設施維修,加裝電梯等配套設施;配建停車場、活動室、物業用房等提升類的基礎設施;完善社區養老、撫幼、文化室、醫療、助餐等基本公共服務和公共環境。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林説,“總體來看,老舊小區改造堅持先民生、再提高,根據小區條件、預算規模、居民意願等因素,循序漸進推進改造工作。”

  老舊小區改造可帶動的投資規模較大。國家統計局發佈的最新數據顯示,我國每人平均基礎設施存量水準相當於發達國家的20%—30%,特別是在民生領域、區域發展方面亟待補上投資短板,投資空間仍然廣闊。

  “目前,老舊小區改造採取‘居民出一點、社會支援一點、財政補助一點’等方式來籌集改造資金。財政資金主要用於公共基礎設施建設及環境整治等,專營單位資金主要負責供水、供電、供暖、供氣等專營單位項目改造,居民自籌資金主要負責屋面、樓道、單元門禁等建築物本體改造及自願加裝電梯等。” 興業經濟研究諮詢股份有限公司宏觀分析師張文達説。

  “關鍵在於探索能夠撬動更多社會資本的改造模式。”張文達説,老舊小區改造費用、今後運營費用、提供城市和社區公共服務的費用等資金需求量大,而投資回報週期長、利潤空間相對較小,社會資本參與積極性不高。“因此,需要積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制,嘗試拓展參與主體的利潤空間、提升投資收益,運用市場化方式增強老舊小區改造對社會資本的吸引力。”

  張文達説,目前可借鑒兩種模式引入社會資金。“針對一些具有歷史底蘊、具備文化旅遊開發潛力的老街,可最大限度保留和修繕古建築,引入文創、民宿等業態,打造文旅熱點,並通過轉讓經營權等方式,為社會投資方提供盈利空間。而針對一些不具備特色文化資源的小區,雖難以進行大規模商業化改造,但也能通過盤活小區閒置資源、引入連鎖超市、養老、托幼機構等方式發展社區服務,從而獲取租金等收入。這既能為投資運營方獲取合理的投資收益,也有利於持續加強社區治理,保證改造後的社區既好看又好住。”

  多措並舉引導更多社會資本投向老舊小區改造

  引導社會資本投向老舊小區改造需要發揮政策合力,創新機制吸引各方資金共同參與,形成“大合唱”。

  “應進一步發揮銀行信貸資金作用。”光大銀行平湖支行行長楊利軍認為,銀行貸款支援老舊小區改造等民生建設領域,既需要金融機構自身根據民生項目特點創新金融産品,也需要有關部門完善考核激勵機制,引導金融機構加大對老舊小區改造等的支援力度。

  社區居民也是老舊小區改造的重要力量。當前,社區居民資金主要用於自願加裝電梯等,一些小區的住戶由於出資金額較高,參與積極性受到影響。對此,可創新參與入資模式,減少居民即期支出壓力。“目前各地已經有一些經驗可以借鑒。上海寶山區推出‘無息按揭付款’模式,電梯設計建設、維修、配件等由電梯公司墊資,公司可通過居民無息按揭還款和電梯廣告運營等收回成本。北京、南京一些小區採用按月收費或按年租賃的方式,減輕了居民的資金負擔,提升了居民參與老舊小區改造的積極性。”張文達説。

  中國社科院國家金融與發展實驗室副主任曾剛認為,還應通過不斷深化放管服改革,進一步增強社會資本對老舊小區改造等民生領域投資的信心和力度。

  “有關部門協調配合、主動服務,讓沿江新村跑出了危舊房改造的加速度。”瑞安市玉海街道辦事處有關負責人説,項目設計、工程招標、審批等環節實現無縫對接,讓沿江新區改造工程工期比原計劃縮短6個月。“對企業而言,希望政府部門服務質效持續提升,好投資能夠快落地,才更有參與的積極性。”

  稅收杠桿也應發揮撬動作用。“去年,建築行業增值稅適用稅率由10%降至9%,我們的施工單位估計能減免稅費上百萬元。”陜西安康江南再生水廠的社會投資方中國水環境集團安康公司有關負責人説,減稅降費政策降低了項目建設成本,增添了企業投資信心。

  項目建設不僅要減負,還要提高項目品質,這樣才能更好增強社會資本投資意願。安徽省池州市財政局債務辦主任章正龍説,當地海綿城市建設採用“政府+技術諮詢+商業諮詢”運作模式,通過政府招標聘請專業團隊和企業提供技術諮詢、實施方案編制、合同體系構建和商務談判等服務,為社會資本參與項目建設提供專業技術保障。

  “此外,由於項目運營週期較長,在項目運營期間,我們制定了合理的調價機制,適時根據居民消費價格指數等調整運營服務費用,保障社會資本合理、長期、穩定的收益。”章正龍説。(屈信明 歐陽潔)

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