住建部鼓勵京滬形成共有産權住房推廣經驗

　　住建部日前印發《關於支持北京市、上海市開展共有産權住房試點的意見》（以下簡稱《意見》），支持北京市、上海市深化發展共有産權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，在共有産權住房建設模式、産權劃分、使用管理、産權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。

　　業內專家表示，中國房地産市場正迎來一次深刻變革，住建部對京滬兩市制度創新的鼓勵以及成功經驗的總結，目的是為有關房地産長效機制的具體政策制定做準備。有專家預計，圍繞“租售並舉”的房地産長效機制，以及相關的配套改革政策不久將陸續出臺。

　　確保共有産權住房不能用來炒

　　《意見》開門見山地指出，發展共有産權住房，是加快推進住房保障和供應體系建設的重要內容。開展共有産權住房試點，要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，通過推進住房供給側結構性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

　　《意見》要求，發展共有産權住房，要制定具體管理辦法，明確供應對象範圍，建立健全共有産權住房配售定價、産權劃分、使用管理、産權轉讓等規則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務。

　　記者注意到，在住建部下發文件之際，北京市、上海市積極發展共有産權住房，已取得階段性成效。

　　北京市出臺了《共有産權住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應25萬套共有産權住房的目標，著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。

　　“北京市共有産權住房的準入條件比原來的自住房更嚴了。除了符合限購條件外，還需要具備沒有住房轉讓記錄，信用良好；離婚三年內，不許購買；以家庭為單位所有成員名下無房等條件。”北京市房地産法學會副會長趙秀池説，這些制度設計都是為了確保共有産權住房是“用來住的，不能炒。”

　　共有産權房保障性質凸顯

　　“其實上海並非第一個試點共有産權房的城市。”上海中原地産市場分析師盧文曦介紹説，共有産權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點。上海是2009年開始啟動共有産權房工程。“這種房子最大特點是帶有一定保障性質，價格比市場化的至少便宜一半。比如2014年寶山美蘭湖區域的經適房每平方米價格7000多元，但是同區域的商品房價格差不多在每平方米20000元。”

　　盧文曦表示，截至2016年底，上海市已供應共有産權保障住房約8.9萬套。在實踐與完善過程中，上海先後數次放寬準入標準，使得受益群體不斷擴大。到2016年，上海擁有購買共有産權住房的市民條件已放寬至家庭人均住房建築面積15平方米以下；收入和財産標準為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財産18萬元以下，2人及以下家庭再放寬20%。

　　“上海幾乎每年都有共有産權住房申請，而且每年保障的範圍都在擴大，滿足了很多想改變居住條件但經濟實力又不是很強的居民。”盧文曦説道。

　　上海共有産權保障房制度實行住房和經濟“雙困”標準，其主要特點是實行“共有産權”的運作機制，政府和購房人按照各自投入確定産權份額比例；購房人5年內不得轉讓房屋，5年後按規定上市轉讓的，政府有優先購買權，購房人和政府按各自的産權份額分配上市轉讓收入。

　　房地産長效機制足音漸近

　　顯而易見，“共有産權住房”的推出，增加了一種住房供給。從近期來看，這一政策對於穩定房價預期將起到一定積極作用。而從長期來看，又可以成為房地産長效機制的一個組成部分。

　　“共有産權住房深層次的意義是，進一步落實‘房子是用來住的’定位，是房地産調控長效機制的一個組成部分。”趙秀池認為，很多地方都在探索建立“租售並舉”、“租售同權”的新的住房體系。

　　分析人士指出，長效機制的建立，需要包括住房制度改革、房地産相關財稅改革、住房金融改革等在內的一系列制度建設的逐步推進。“預計明年房地産長效機制的具體政策就會出臺。”中國房地産研究會市場委員會副主任、中國房地産數據研究院執行院長陳晟説。

　　在他看來，房地産長效機制應包括土地制度和供地機制、房屋租賃市場、住房信息平臺、保障房供應和財稅金融等方面。

　　記者注意到，住建部印發的《意見》中提出，“要確保共有産權住房用地供應，並落實好現有的財政、金融、稅費等優惠政策。”顯而易見，共有産權住房政策並不是孤立的。

　　從更宏觀的角度看，“共有産權住房只是措施之一，我覺得統一的長效機制的建立更加關鍵。國家必須通過長效機制的建立，來保持房地産市場的健康有序和長期穩定發展。”陳晟説。