從6.6平米到36.7平米 住房制度改革破解“申城第一難”

       原標題：住房制度改革破解“申城第一難”

　　住房難，曾經被稱為“申城天字第一難”。當歷史進入到上世紀90年代，上海市區人均居住面積僅為6.6平方米，住房成套率為31%，市區人均居住面積在4平方米以下的困難戶有32.7萬戶，住房困難問題非常突出。所謂的“螺螄殼裏做道場”，最多被用來形容的就是上海人當時的蝸居狀況。

　　然而，1991年隨著住房制度改革的春風吹入，老百姓的居住條件開始發生巨變。住房制度改革引發了住房消費的有效啟動，同時促進住房建設，房地産業也成為新的經濟增長點。至1999年，本市市區人均居住面積已達到10.9平方米，是1991年的1.65倍，至2017年，本市市區人均住房建築面積已達到36.7平方米。

　　如今回顧這一歷程，住房條件的改善，成為改革開放以來上海老百姓切身感受變化最大的一個領域。

　　曾有居民難忍蝸居拋子別夫

　　“家住麗園路上的一女青年，含淚拋子別夫，她再也不能忍受15平方米的居室裏，不僅擠著一家三口，還有小叔和公婆。南市區裏有一幢石庫門，12戶居民合用6平方米的小灶間。煤爐挨著煤爐，燒菜放鍋子還得掂量角度，別碰了別人家的鍋。他們在創造‘灶間之最’的同時，也創造著爭鬥吵罵的‘吉尼斯紀錄’。”徐培澤，上世紀70年代開始在當時的南市區房管局工作一直至退休，説起當時區裏老百姓居住的擁擠狀況，簡直是一本活歷史書。

　　他告訴勞動報記者，當時房管局的工作人員到基層去走訪調研，經常會被居民“跟蹤”。“當時解決住房難，老百姓首當其衝找的是房管局，我們的工作人員一般都會去下面實地調查。有些同樣居住困難的居民就會‘跟蹤盯梢’我們的工作人員，看看是否抽了老百姓的煙、拿了東西，擔心增配房源的操作裏有不公平。”

　　究竟是什麼原因造成了這樣的居住困難局面？答案是：住房低租金，配房福利化，沒有良性循環的市場機制。“關鍵是缺錢！”當時老百姓每個月交付的房租，只相當於房屋維修、折舊等五項費用的十分之一。“雖然老百姓是省錢了，但整個住房的供應、維護等，其實都難以為繼。

　　數據顯示，住房制度改革前夕的1989年，上海住房竣工面積為371萬平方米，創下了當時的年份新低。

　　1991啟動房改連出14個實施細則

　　1980年，鄧小平同志針對當時全國普遍存在的住房困難問題，作了重要講話，提出：“城鎮居民個人可以購買房屋，也可自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”1980年6月，中共中央、國務院正式允許實行住房商品化政策，我國城鎮住房制度改革由此開始。

　　老百姓對住房制度改革的呼聲究竟有多高？1985年10月，上海曾經舉辦了一次大型住房制度改革研討會。會上，時任上海市建設委員會副主任的葉伯初談到了當時上海住宅商品化探索過程中的一些情況。“起先，有同志擔心在低工資的情況下實行住宅商品化或許會沒有人來買，但事實證明，不是沒有人來買，而是人們蜂擁而至、房源根本不足。”

　　住房制度改革在上世紀80年代中後期開始大踏步前進。1988年1月25日，上海成立住房制度改革領導小組。1988年3月，成立不久的上海市住房制度改革領導小組宣佈，上海市住房制度改革試點起步。1991年2月，《上海市住房制度改革實施方案》經市第九屆人民代表大會常務委員會第24次會議原則批准，上海正式啟動住房制度改革，同時推出“推行公積金、提租發補貼、配房買債券、買房給優惠、建立房委會”等五大舉措。

　　“《方案》發佈的1991年，在短短一年之內上海出臺了14個配套的實施細則，住房制度改革在全市全面推開。”上海市房管局副局長冷玉英在接受勞動報記者採訪時表示。外界不難發現，當時推行住房制度改革的決心之堅定、力度之大前所未有。

　　提租、推公積金提供資金保障

　　1992年5月5日，當時建設銀行房産信息部裏發生了一樁“驚天動地”的大事：該行向本市4名職工發放住房抵押貸款，這10.7萬元雖然現在看來不算多，但卻是上海推行公積金制度以來，公積金向個人的第一次發放。當時供職于市建七公司的付先生自己籌了6000元，銀行貸款了1.4萬元買下了一套28平方米的房子，從而告別了一家7口同居18平方米的窘迫居住環境。

　　解決住房難，首先要讓“錢袋子”充裕起來，可上海一直就苦於沒錢。於是，從1955年就開始推行公積金制度的新加坡就成為了上海學習的“樣板”。1991年2月的《上海市住房制度改革實施方案》中，首當其衝的措施就是“推行公積金”。

　　“1992年在房改一週年的時候，上海推行公積金制度的單位已近2.6萬個，職工455人佔全市職工數的95%以上，短短一年聚集的資金達到7個億。”徐培澤告訴記者，當時全市450余萬職工繳納公積金，光每年向單位和職工發出的對帳單就得用4噸的卡車裝上滿滿的3卡車。

　　公積金制度的推行，標誌著一個由國家、集體和個人都出一點的住房建設集資新體制正在形成。當然，為了進一步充裕“錢袋子”，改革的另一個舉措就是提升房租。

　　1991年的冬季格外的寒冷，不過在南市區房管局工作的徐培澤卻感覺那一年出動搶修卻格外迅速。“改革中的一條就是提租，‘低房租’的福利被革了‘命’，但搶修的資金得到了大大地充實。”

　　房租改革後，上海全市每月增收900余萬元，一年能聚資1億余元。這億元資金的70%，使得原本難以為繼的住房大修成為可能，20%用於零星危房改建，10%用於舊房改建，上海的大批危舊房屋獲得了新生。

　　時任上海房改辦主任的沈冠軍當時接受媒體採訪時表示，“房改不僅建立了新的住宅管理建設體制，宣告住房商品化時代的到來，而且使上海市民的住房觀念開始形成了這樣幾個意識：商品意識、置業意識、金融意識和負債意識。”

　　搞活二三級市場真正盤活房市

　　改革往往並非一帆風順。原上海市房管局副局長龐元日前在《上海房地》雜誌撰文提及，“1996年，上海房地産市場出現需求不足、新建商品住房空置等現象。”

　　當時面對新的情況，為了增強居民住房購買力，擴大商品住房的需求面，上海市政府頒布《搞活房地産二、三級市場若干規定》，進行已購公房上市試點，1998年底在全市範圍推廣。1998年7月，國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。12月，上海市出臺相關文件，明確停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，住房制度改革進一步深化。這一改革徹底扭轉了廣大市民的住房消費觀念，有利於擴大住房市場需求，促進房地産市場發展。

　　正是在1998年這個當口，誕生於香港的中原地産帶著濃濃的南國之風，進駐到上海房産仲介市場，成為搞活房地産二三級市場的一支重要力量。

　　實際上在整個八十年代和九十年代初，當時的房産交易還處在一種較為落後的狀態。“當時各個區有自己的房屋交換所，有換房需求的居民區交換所填單子，工作人員根據需求匹配。”徐培澤告訴記者：“當時交換所遠不如現在仲介門店那麼遍地開花，一個區也就一兩個。另外匹配交換信息也考驗工作人員的眼力、經驗，上海當年也催生了一批換房狀元，不過整體效率還是較為低下。”

　　正是搞活二三級市場的政策出臺，以及房改帶來的整個交易氛圍的活躍，使得一大批內外資房産仲介機構看到了商機。而它們的出現，以先進的模式盤活了流通，真正讓上海的房地産市場成為一潭活水。

　　讓戶籍居民和來滬常住人口共享改革成果

　　回望1991年開啟的那場住房制度改革，究竟具有哪些歷史意義，上海市房管部門的相關負責人日前接受了記者的採訪。

　　市房管局副局長冷玉英錶示，住房制度改革具有五方面的意義：一是停止福利性實物分配，建立與市場經濟相適應的住房體制。構築了適應市場經濟體制要求的城鎮住房新制度，逐步建立起了與市場經濟相適應的住房體制以及房地産交易、權屬登記、稅收、仲介服務等一系列配套制度。

　　二是改變以國家、單位為主的住房投資建設與管理模式，實現住房商品化、社會化。改變了城鎮住房投資嚴重不足的情況，促進了住房建設和投資，擴大了住宅建設規模，住房供應主體開始變得多樣化且逐步以市場為主，市民“等、靠、要”的住房觀念開始發生轉變。　　三是形成房地産二、三級市場聯動格局。1996年，以已售公有住房上市交易試點為突破口，本市出臺搞活房地産二、三級市場的相關規定，大大促進了存量住房的流通，適應了居民改善居住的需求，有效提高了房地産市場的活躍度。

　　四是促進住房建設，促使房地産業成為新的經濟增長點。《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號）文件中就明確提出，“房地産業已經成為國民經濟的支柱産業”。當年，上海的房地産業增加值已達463.93億元，佔2003年我市國民生産總值的7.4%。五是極大改善市民的居住條件。

　　未來，上海的住房發展還面臨許多新挑戰。原上海市房管局副局長龐元在《上海房地》雜誌撰文指出，當前和今後一段時期住房工作主要對像是兩類人群:一是上海戶籍人口中的住房困難群眾；二是對上海發展作出貢獻的非戶籍常住人口，尤其是各類人才特別是青年人才。需要加快建立房地産市場平穩健康發展的長效機制，讓戶籍居民和來滬常住人口，共享住房制度改革的成果。