房租異常上漲意味著房價拐點臨近

　　在房價漲幅從嚴管控同時，房租漲幅異軍突起，這不僅嚴重阻礙城市經濟發展，也意味著樓市拐點臨近。

　　眾所週知，房租和房價構成住房市場價格指標。房租異常上漲，背後有著複雜的經濟現象。

　　一是房租異常上漲意味著城市經濟發展基礎的動搖。住房租賃市場主要滿足低收入人群住房需求。在城市經濟發展過程中，低收入人群提供了社會生活和生産需要的主要勞動力，也是小微企業雇傭的主力。但房租的異常上漲，意味著低收入人群的固定支出比例將會明顯上升，進而擠壓生活品質。這勢必産生兩個選擇，一是低收入人群工資上漲，以抵消房租上漲壓力；二是用腳投票，離開城市。任何一個選擇都會導致城市生活成本和小微企業經營成本上升，削弱城市經濟穩定發展的基礎。

　　二是房租異常上漲消耗了創業創新動力。我國創業創新動力在於青年人群。在青年人群主要流向的熱點城市，房價高不可攀，租房成為各種“北漂”的主要依賴。在房租相對房價可接受的情況下，青年人還可以揮灑青春，熱衷於創業創新。可一旦房租成為不可承受之重，所謂的創業創新將成為囈語。房租與距離的此消彼漲，青年人將遠離城市核心區，夢想也將遠去，這種社會現象不能不引起國人深思。

　　三是房租異常上漲背後顯然有推手。應該説，我國住房租賃市場雖然發展不完善，但相對於新房市場而言，屬於一個更接近於完全競爭的市場。相對完全競爭的市場，房租上漲主要取決於市場供求關係，沒有一方能夠左右房租走向。除非一種有形力量改變了住房租賃市場供求關係，將完全競爭的市場關係變為壟斷的或寡頭式的競爭，因而市場均衡價格上升。這些年，住房仲介市場迅猛發展，以及住房仲介與資本融合，創造了改變住房租賃市場供求力量的重要條件。過去，“首付貸”、“過橋貸”等，都是住房仲介圍繞金融領域所謂的創新，對市場的影響有著放大效應。房東將住房交予仲介享受房租大幅上漲的喜悅時，切莫不要忘記房租對低收入人群的擠出效應，最終將極大傷害自身的福祉。

　　房租異常上漲很可能表明房價即將面臨拐點。當前我國熱點城市房租異常上漲，雖然有房價高位運行對房租的拉動作用，也有房地産調控措施對房價上漲的抑製作用，但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。

　　這主要是因為：一是房租異常上漲將動搖高房價基礎。房價和房租之間存在租售比關係，這也是衡量房價是否合理的重要標誌。近年來我國房價持續大幅上漲，租售比已經遠遠超過合理水準。應該看到，在本輪房租異常上漲前，房租雖然連續上漲，但在可承受範圍，反映出居民收入上漲的現實。在高房價對低收入人群擠出的同時，房租異常上漲將加速對低收入人群的擠出，勢必導致城市人口增長放緩，甚至出現凈下降，這將明顯動搖房價上漲的基礎。

　　二是房租異常上漲反映出炒房動力衰減。我國存在根深蒂固的炒房慣性。與炒房動輒數十萬元、數百萬元盈利，房租上漲所能帶來的盈利空間有限。這在某種程度上反映出我國炒房動力的衰減。

　　三是房租異常上漲並不能形成購房動力。在房租異常上漲時，將自然而然思考房租是否會形成購房動力。這種可能性是存在的，但在房價連續高位上漲的今天，這種可能性又是微乎其微的。無法承受高房價的低收入人群，絕無可能因為房租上漲而即時獲得購房能力。

　　建設完善的住房租賃市場已是刻不容緩。我國住房租賃市場發展嚴重滯後於商品房市場，不僅表現在住房租賃市場制度的不完善，而且也反映在租戶的權益難以保障。熱點城市住房租賃市場對城市經濟社會發展至關重要，急需採取有效管控措施，平抑住房租賃價格的不合理上漲。就住房供求而言，即使在熱點城市，所謂供求矛盾，更多是市場交易量而言，很多數據統計來源於臆測，沒有科學和客觀的調查。地方政府急需推出住房租賃市場管理條例，必要時對住房仲介提起反壟斷調查，徵收住房空置稅，既要防止房價上漲，也要防止房租不合理上漲，嚴厲打擊房租背後存在的各種炒作力量，有效引導市場預期。同時，要積極發展公租房，推進長租市場發展，有效保護租戶的權益，讓城市成為容納青春與夢想的花園，成為創業創新的熱土。