房企“高週轉” 背後是高杠桿壓力

2018-11-21 09:01:53|來源:廣州日報|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  聚焦樓市

  二級市場上,房地產板塊週一走強。A股市場上,剔除雄安和創投概念,陽光股份、萬科A、保利地產、城投控股、金地集團以及陽光城等漲幅均超過4%。港股方面,HKT內地地產指數上漲4.19%,琤秅什磥漲a地產指數上漲3.97%。另外,深港房產、琤穻a產分類指數等漲幅均超過2%。

  多數機構預計2019年地產行業景氣度可能會維持平穩。經過連續調整之後,該板塊存在反彈預期,但預計尚未調整到位。

  今年前10個月,全國商品房銷售面積和銷售金額分別比前三季度增速回調了0.7個百分點和0.8個百分點,值得注意的是,龍頭房企業績依然靚麗,萬科前10個月銷售金額4856億元。然而,靚麗的業績卻難以掩蓋“質量”的尷尬,繼碧桂園之後,萬科也出現坍塌情況,11月12日,萬科在中山古鎮的在建項目萬科城工地發生局部板面坍塌。

  無論是萬科,還是碧桂園,都是行業銷售規模非常龐大的開發商。今年前10個月萬科合同銷售額4856.2億元。碧桂園同期累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4559.9億元。A股創業板公司去年營業收入之和才1.1萬億元。大型巨頭房企的質量快速成為市場關注的焦點。

  最新數據顯示,房企11月份密集通過債市、票據等途徑進行高成本再融資。“週轉降,杠桿升”,房企未來業績增速放緩將成為趨勢。

  杠桿繼續提高 銷售增速放緩

  針對連續暴露的建設工程質量問題,“高週轉”成為最主要的推手。這也使得碧桂園在出現一系列安全事故後,公開表態要降低週轉。但有開發商人士向記者透露,在當前市場行情下,高週轉背後是高杠桿的推動。

  廣州日報全媒體記者梳理髮現,高週轉不僅是諸多房企的宣傳亮點,也成為資本市場判斷房企盈利強弱的重要指標。一位開發商人士也告訴廣州日報全媒體記者,越是在融資壓力大的時候,房企越是會強調高週轉,“除了提升利潤,當前的高週轉背後的驅動力主要是高杠桿。”這位開發商人士稱。

  一方面,提升杠桿率,一方面加速週轉回籠。這已經成為地產行業慣用的做法。但兩者的博弈如今卻成為當前房企面臨最大尷尬。一邊廂,11月份,房企密集發佈融資公告,成本明顯提升,杠桿率進一步提高。另一邊廂,銷售增速卻在放緩。有分析認為,未來一段時間,高成本融資和回款速度放緩將影響房企業績表現。

  記者對比發現,近期房企密集再融資中,一方面利率成本明顯增加;另一方面,債市成為主要陣地。中原地產首席分析師張大偉分析認為,樓市銷售放緩,而前期過度投資加上去杠桿,導致其對資金需求上漲。因此,在監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場背景下,融資成本難以下降。

  舉牌密集增加 並非穩賺不賠

  廣州日報訊(全媒體記者 楊欣)11月18日,安徽合力公告稱,香港上海匯豐銀行有限公司(下稱匯豐銀行)購入187.17萬股公司股份,至此所持股份佔安徽合力總股本的5.15%。臨近年底,A股舉牌潮再起。Wind數據顯示,11月至今已有7起案例,是年內罕見的密集舉牌月。

  不過,分析人士認為,對於今年舉牌方而言,在資本市場上的盈虧可能並非其核心訴求,而是有著戰略投資或者財務投資的目的,如果是出於紓困或者股權之爭的目的,則公司基本面是一個不確定因素。因此相關概念股並非穩賺不賠,投資者要謹慎對待。

  記者梳理髮現, 11月份以來被舉牌的公司包括龍凈環保獲陽光集團舉牌,後者持股比例達到25%;痗雯釭@獲公司總裁賈曉鈺二度舉牌,其持股比例超10%;鴻利智匯獲金舵投資舉牌;*ST尤夫獲專項解困基金舉牌,持股比例達到5%;珠海中富獲新絲路進取一號舉牌;海利生物再獲“牛散”章建平舉牌。

  國有資本增持和接盤舉措也越加頻密。據統計,近兩個月來已有20多家上市公司的國資控股股東推出增持計劃或實施增持。中國動力、海格通信等國資控股股東出手闊綽,增持數量佔總股本的比例接近或達到5%的舉牌線。(記者 張忠安)

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