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未來房地産市場走勢仍將平穩
2020-02-12 11:07:30來源:經濟參考報責編:韓東林

  受春節淡季等因素疊加影響,2020年1月重點城市新房、二手房以及土地市場成交量不同程度下滑。據不完全統計,目前已經有超過60個城市暫停商品房銷售,部分省市要求在售樓盤售樓處、房産仲介機構暫停對外營業,這對房地産市場造成了一定衝擊。

  業內人士分析認為,長期來看,“穩”字當頭的房地産調控方向仍將延續。待疫情得到整體控制以後,房地産市場短期內積蓄的市場需求有望進一步釋放,未來重歸平穩將是大概率事件。

  房地産市場成交進入低谷

  億翰智庫監測的1月份40城市住宅市場交易數據顯示,當月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平方米,同比、環比分別下跌5.9%和33.9%。

  具體來看,一線城市同比下降15.1%,環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%,跌幅最大。核心二線城市同比上行、環比下行,普通二線城市同、環比均下行。核心二線城市成交面積512.8萬平方米,環比跌幅達到43.1%。普通二線城市成交面積345.4萬平方米,同比下滑28.1%,環比下滑26.4%,多數普通二線城市同環比均不同程度的下滑,其中青島降幅最大,達到54.6%。三四線城市1月份成交面積483.7萬平方米,同比上升4.6%,環比下降23.6%。

  億翰智庫方面分析指出,1月份各城市成交量萎縮主要有兩個原因。一方面,2019年年底房企為完成全年銷售目標,從而加速銷售、加快去化,2019年12月基數相對較大,導致2020年1月成交明顯回落。

  另一方面,1月份作為傳統的銷售淡季,房企的重心並不在銷售端,而是在於企業的融資和投資等方面的準備工作。“另外,疫情發生在春節期間,對三四線返鄉置業的需求有一定的影響,從而影響1月整體的成交情況。”

  1月份,全國土地市場也進入低谷。當月全國受監測的200城市合計供應規劃建築面積24505.6萬平方米,同、環比分別下行17%和56%。土地成交合計規劃建築面積11604.1萬平方米,同比、環比分別下降45%、66%。

  受春節假期等多因素影響,各能級城市土地成交同環比全面下跌。億翰方面的分析認為,供給減少主要原因是:一方面,受春節假期和疫情雙重影響,企業銷售停滯、回款減少導致資金短缺,需求不足影響供給減少;另一方面,政府忙於應對疫情防控工作,導致土地供應減少。

  不僅如此,從監測數據來看,二手房市場成交量也大幅下滑。貝殼研究院市場研究部的數據顯示,2020年1月重點監測的18城市二手房成交量出現大幅減少,比2019年12月份環比下降38%,同比降幅為27.3%。

  從城市來看,武漢市回落最為明顯。1月份武漢市鏈家二手房交易量環比下降51.3%。其次為煙臺、青島,成交量分別下降48.2%和46.8%。廊坊、廣州和合肥相對回落幅度較小。受成交量減少影響,年末價格回暖情況有所減弱。1月重點18城中有9個城市價格環比下降,城市數比上月增加兩個,去年年末市場回升帶動的價格回漲有所減弱。

  樓市庫存規模整體上升

  值得一提的是,從2019年整體數據來看,樓市呈現“供大於求”的態勢,住宅庫存正在整體上升。易居研究院的監測數據顯示,2019年全年,全國範圍受監測的100個城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米,而成交量為58107萬平方米。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,觀察2019年全年月度數據,可以看出,全年共出現了三次供應高峰,分別為9月、11月和12月。“類似供應高峰的出現,既説明地方政府在預售證管控上有所放鬆,也説明房企對預售證的辦理較為積極。由於全年供求比為1:0.96,所以客觀上帶動了庫存規模的上升。”

  截至2019年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米,環比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%,同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。嚴躍進表示,“觀察三類城市數據,可以看出,2019年全年三類城市均步入到了庫存上升的通道之中,其中二線城市上升態勢最為明顯,客觀上也要求其2020年繼續做好去庫存的工作。”

  截至2019年12月底,受監測的100個城市中,有59個城市庫存出現了同比正增長現象。有5個地級市庫存拉升的態勢較為明顯,包括日照、柳州、惠州、金華和岳陽。同時,100個城市中,有41個城市的庫存出現了同比下降態勢。

  綜合來看,2019年中國百城住宅庫存數據整體上升。嚴躍進分析表示,“受供應放量等影響,庫存規模明顯拉升,進而也使得去化週期等指標有所拉升。而從城市結構上看,部分地級市和濱海城市的庫存壓力較大,值得關注。類似城市的庫存壓力,和棚改政策調整、投資投機需求減弱、政府積極發放預售證等有關。當然總體上看,無論是一二線城市還是三四線城市,庫存去化週期總體上屬於偏低位水準。”

  嚴躍進進一步分析認為,“客觀上説,後續隨著疫情的有效控制,預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態,樓市交易會逐漸活躍,這對於相關城市去庫存是有積極作用的。”

  未來樓市走勢仍將平穩

  “作為傳統的銷售淡季,通常1月的數據,並不能左右我們對2020年全年市場與2019年市場表現持平的判斷。”億翰智庫方面分析認為,但因疫情突發,房企復工、項目開工延遲,最終影響城市商品住宅的供應量,同時對於購房需求的釋放産生一定程度的負面影響。

  “但是,無論是需求還是供給方面,均是延遲入市的影響。而房企面臨修復性較差的問題是資金短缺。疫情過後,政策調控和融資調控邊際放鬆的空間將提升,企業降價跑量,加速搶收的可能性也更大。”億翰方面分析認為。

  1月份以來,由於疫情突發,為了減少人員聚集,防範新型肺炎感染,多省市要求房企暫停開放售樓處,房企銷售業績承壓。疫情還使多個省市推遲復工時間。對於房地産行業而言,復工時間延後將使房企的施工進度延期。

  億翰方面認為,長期來看,預計“穩”字當頭的房地産調控方向仍將延續。

  2月份以來,房地産企業陸續公佈了1月份銷售業績。克而瑞地産研究中心的統計數據顯示,1月份百強房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元,整體業績規模較上年同期降低近12%。

  “1月銷售規模主要依靠上半月的業績帶動,下旬以來因疫情形勢嚴峻,多地售樓處關閉,新房銷售基本停滯,市場短期走勢整體表現低迷。”克而瑞地産研究中心一位分析人士指出。

  “但是,一旦疫情平穩下來,甚至基本好轉之後,市場還是會迅速復蘇。”該人士分析預測,“這一時期所積蓄的市場需求集中釋放之後,房地産市場成交量迅速回穩仍是大概率事件,疫情因素對房企下半年和明年的業績影響有限。”

  “在當前的特殊形勢下,房企積極應對市場變化是關鍵。”該分析人士進一步認為,一方面,多數房企紛紛加大線上銷售渠道的推廣力度,以緩解線下銷售暫停對企業項目去化節奏帶來的衝擊。另一方面,在自身資金和抗風險能力受到考驗的情況下,房企應著重應對短期現金流壓力,順應市場走勢,保持審慎態度,對全年的貨量安排和資金週轉積極作出調整。(高偉)

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